وکیل ملکی وکیلی است که با توجه به تجربه و تخصص و اشرافی که در زمینه پرونده های ملکی دارد تخصصا به وکالت دعاوی و پرونده های ملکی می پردازد. شاید اینجا سوالی پیش بیاید مبنی بر اینکه وکیل ملکی چه ویژگی های اختصاصی باید داشته باشد که ممکن است سایر وکلا از آن بی بهره باشند. در پاسخ به این سوال می توان گفت که یکی از خصوصیات مهم وکیل ملکی بهره مندی او از دانش به روز در باب قوانین جدید و قدیم ملکی و اشراف و تسلطش به آرای وحدت رویه و نظرات اساتید مربوطه در علم فقه و حقوق املاک می باشد. وکیل ملکی پس از اختصاص زمان کافی جهت خواندن پرونده و مصاحبه و جلسات متعدد که با موکلش برگزار می کند، باید بتواند بهترین استراتژی پیشبرد موفق دعوی ملکی را در جهت حداکثر کردن امکان برد در پرونده موکل سازمان دهی کند.
مشخصات وکیل ملکی
از دیگر مشخصات و ویژگیهای منحصر به فرد وکیل ملکی این است که علاوه بر دارا بودن تمامی موارد بالا در نگارش لایحه به صورت ماهرانه تمامی موارد مرتبط با پرونده را ذکر کرده و به جهت داشتن فن و قدرت بیان و تسلط و اشرافش به پرونده ، در حضور قاضی مقتدرانه از حقوق موکلش دفاع نماید.
پرونده های ملکی و دعاوی ملکی به طور خاص شامل اموال غیر منقول و ملک میگردد و ممکن است در یکی از شاخه های حقوقی یا کیفری قرار گیرند ولی در بیشتر مواقع جهات حقوقی دارد. مثلاً دعوای تصرف عدوانی ممکن است با رعایت جهاتی در دادگاه کیفری مطرح گردد یا در دادگاه حقوقی. در هر حال مهم ترین پرونده های دادگستری پرونده های ملکی هستند که تخصص و مهارت بیشتری نسبت به دیگر پرونده ها میطلبد که لازم است شخص برای طرح دعوی به یک وکیل ملکی با تجربه در این زمینه مراجعه نماید. وکیل ملکی به صورت تخصصی به اقامه دعوی در پروندههای خلع ید، ادعای مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، فسخ اجاره، ملک تجاری سرقفلی، افراز ملک، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت و … می پردازد .
1-وکیل ملکی و طرح دعاوی ابطال سند رسمی:
دعاوی حقوقی را که موضوع آن بی اثر کردن و یا از اعتبار انداختن یک یا چند سند رسمی می باشد را دعوای ابطال سند رسمی می نامند. اسنادی که در دفاتر رسمی و یا اداره ثبت برابر مقررات تنظیم شده باشد را اسناد رسمی می نامند و سند عادی صرفا به دلیل امضای منتسب الیه اعتبار خواهد داشت و با سکوت یا انکار و تردید می توان از اعتبار آن کاست و در برخی موارد باطل نمود. ولی در اسناد رسمی موضوع به نوع دیگری اعمال خواهد شد.
ابطال يك سند اعم از رسمي يا عادي باعث باطل شدن و بی اثری تمامي نقل و انتقالاتي كه بعد از تنظيم آن سند صورت گرفته است، خواهد شد. برخی از انواع دعاوی مربوط به سند رسمی به شرح ذیل است:
- ابطال سند رسمی به دلیل عدم رعایت شرایط قانونی
- ابطال اجرائیهی ثبتی برای املاک مربوطه
- ابطال سند مالکیت معارض
- ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور
2-وکیل ملکی و طرح دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه
یکی از دعاوی های رایج مطروحه در مراجع قضایی ، دعاوی سرقفلی و اجاره می باشد. این نوع دعاوی دارای پیچیدگی های فراوانی می باشد و بسیاری از اشخاص که دارای حق سرقفلی می باشند و یا مالک آن می باشند، به دلیل نا آگاهی از قانون، دچار مشکلات متعددی می باشند. رسیدگی به دعاوی سرقفلی در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی می باشد و خارج از صلاحیت شورای حل اختلاف است. البته در دعوای تعدیل اجاره بها در سرقفلی شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی می باشد.
- تعدادی از موارد مربوط به دعاوی سرقفلی بدین شرح است:
- درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه
- تخلیهی اماکن تجاری در موارد تجویز قانون
- دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع مورد اجاره
- تعدیل اجاره واحد تجاری
3-وکیل ملکی و طرح دعوی الزام به تحویل مبیع
به استناد ماده 362 قانون مدنی، فروشنده ملزم به تسلیم و تحویل مبیع است. اما در مواردی فروشنده به بهانه هایی از این امر سرپیچی می زند. خصوصا در مواقعی که یک فاصله بین وقوع معامله و تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، به دلیل افزون خواهی و منفعت طلبی فروشنده از افزایش قیمت ها، این مشکل بیشتر مشاهده می شود.
4-وکیل ملکی و طرح دعوی خلع ید
خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه میکند و از دادگاه میخواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.
5-وکیل ملکی و طرح دعوی رفع تصرف عدوانی و رفع مزاحمت و ممانعت از حق
در مواردی ممکن است مالک سند رسمی نداشته باشد و ملک او هم به صورت نامشروع و غیر قانونی، در تصرف قرار گرفته باشد. یک وکیل ملکی از طریق یکی از این سه دعوای فوق که شباهت زیادی با همدیگر دارند، با رعایت مواردی و با تشخیص درست و تحلیل منطقی صحیح، می تواند از طریق دادگاه حقوقی یا دادگاه جزایی بنا به تشخیص خود، موکل را به گرفتن حقوق خود متمایل سازد.
6-وکیل ملکی و طرح دعوی فروش ملک مشاع
در مواردی ممکن است یک ملک، چندین مالک داشته باشد. به چنین ملکی، ملک مشاع می گویند. اگر شرکا در مورد چگونگی و شیوه بهره برداری از ملک مشاع با یکدیگر اختلاف داشته باشند چاره ای جز توسل به دادگاه و فروش آن از طریق مزایده نیست و یکی از مالکینی که میخواهد ملک به فروش برسد، می تواند دادخواست فروش ملک مشاع را با کمک وکیل ملکی به دادگاه ارائه دهد.
7-وکیل ملکی و طرح دعوی تصرف عدوانی
هر شئ اعم از منقول یا غیر منقول که تحت تصرف و استیلاء شخص قرار دارد نشان دهنده این است که این شئ از آن اوست و مدعی باید برای بدست آوردن و تصرف شئ که نزد دیگری میباشد صرفاً میتواند اقامه دعوی و از ادله ی اثبات دعوی در صورت وجود استفاده کند تا مرجع قضایی حکم به نفع او دهد و او را به عنوان مالک و متصرف حقیقی آن شئ یا حق بشناسد.
8-وکیل ملکی و طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار
پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتیکه ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی تحت عنوان “پایان کار” به شما می دهد. پایان کار یکی از مهمترین مدارکی است که یک ساختمان دارد و در آن کاربری ملک مشخص می شود.
9-وکیل ملکی و طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معاملهای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکردهاند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد میکنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.موضوع مهم، این است که سند مورد نظر، اثباتکننده وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه اگر فقط قولنامه بین آنها به امضا رسیده است ، قولنامه چنین اثری را ندارد. به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار میتواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث میتوانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.
10-وکیل ملکی و طرح دعوی تخلیه
دعوای تخلیه که از طرف موجر علیه مستاجر طرح میشود قوانین و مقررات مخصوص به خود را دارد.مالک پس از انقضای قرارداد اجاره و به دلیل تخلیه نکردن داوطلبانه مستاجر، خواهان تخلیه ملک توسط او میشود.در موارد دیگری که مالک با رضایت خود ملک را به تصرف متصرف داده و سپس، خواهان تخلیه او شده باشد نیز عنوان دعوای تخلیه صدق میکند
11- وکیل ملکی و دعاوی مرتبط با املاک موقوفه
سوءاستفاده از برخی مسایل از جمله موقوفات و دستدرازی به آنها همواره یکی از موضوعاتی است که ورودی محاکم قضایی را به خود اختصاص میدهد و حتی مشاهده شده که به دلیل اهمیت و حساسیتی که بر موضوع وقف وجود دارد، محاکم و دادسرا ها اینگونه پروندهها را در اولویت رسیدگی قرار داده و شعبی مختص به آن تشکیل دهند.
12- وکیل ملکی و حق شریک ملک (حق شفعه)
شفعه امتیاز و حق تقدیم برای شریک ملک مشترک ایجاد می کند که مورد حمایت قانونی است بدین معنی که هرگاه مال غیرمنقول قابل ما تقسيمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد ومالک سهم فروخته شده گردد.
نخستین موضوعی که در رجوع به مراجع صالح مورد توجه قرار میگیرد، تعیین و تشخیص مرجعی است که در رسیدگی به امر مورد نظر صالح باشد و قبل از ورود به هر دعوی باید صلاحیت خود را در رسیدگی به موضوع مطروحه احراز کند.
صلاحیت دادگاه عمومی، عام و اصل است و تا آنجایی وسعت و شمول دارد که قانونگذار رسیدگی به دعوا را در صلاحیت مرجعی غیر از آن قرار نداده باشد. بنابراین اموری که به حکم قانون رسیدگی به آنها به مراجع دیگرمحول شده، از صلاحیت دادگاه عمومی خارج است.
نتیجه گیری
مراجعه به وکیل ضمن
جلوگیری از طرح بسیاری از دعاوی و بروز اختلافات، در سرعت بخشیدن به دادرسی و
جلوگیری از اطاله (طولانی شدن)آن موثر می باشد.
ضمن اینکه وکیل همواره می تواند روشنی برای قاضی وتضمینی برای احقاق
حق باشد تا با کمک آن بتوان عدالت را در آرای محاکم بیش از پیش متجلی ساخت.
باید بنا را بر این نهیم که در هنگام اعمال حقوق و انجام تکالیف خود، چراغ راهی در دست داشته باشیم تا مبادا به بیراهه رویم، که این علاوه بر خسران خود و دیگران، از موجبات ضرر برای دادگستری نیز می باشد. پس یکی از راه های جلوگیری از بروز اختلاف، مشورت با وکیل آگاه، پیش از اعمال و استفاده از حقوق و اختیارات خود می باشد.
درصورتیکه نیاز به مشاوره با بهترین وکیل تهران ، وکیل کیفری و وکیل حقوقی مجرب دارید ، میتوانید بصورت تلفنی مشاوره (رایگان) دریافت نمایید و یا با رزرو نوبت از وکیل مورد نظر ، موردحقوقی خود را حضورا مطرح نمایید .
