تنظیم سند رسمی چه ضرورتی دارد؟

تنظیم سند رسمی

یکی از شایعترین دعاوی در مورد املاک و مستغلات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می باشد اگرچه مبایعه نامه به تنهایی ناقل مالکیت بوده و مالکیت فروشنده را منتفی و مالکیت خریدار را بر مورد معامله مستقر می نماید لیکن تا زمانی که تشریفات نقل و انتقال ملک یا همان تنظیم سند رسمی انجام نشده است .

رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راجع به ملک مرهونه مطلقاً در دادگاه‌ها قابل پذیرش است؛ زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است؛ بنابراین، اگر خریدار، فروشنده را با دعوای الزام  به تنظیم سند رسمی، طرف دعوا قرار دهد، از باب قاعده تضمن و از باب التزام به شیء، التزام به لوازم آن است و فک رهن که مقدمه الزام است، باید عملی شود و اگر کسی محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن  است، فروشنده متعهد، مکلف است ابتدا  ملک را از رهن خارج، (مانع را بر طرف کند) سپس سند مالکیت را به نام خریدار نماید. کما اینکه تکلیف به اخذ مفاصا‌حساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک … که همگی از مقدمات تنظیم سند رسمی می‌باشند، نیازی به طرح دعوی مستقلی ندارند؛ بنابراین، الزام قانونی و قراردادی فک رهن فروشنده ملک (راهن) هم نیازی به طرح دعوی مستقل ندارد. به نظر می‌رسد نظر فوق قانونی و راه‌گشا می‌باشد.

اجاره
 فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است

تنظیم سند رسمی از منظر قانون

خریدار از بسیاری از حقوق مالکانه و قانونی خود محروم می باشد و چه بسا برای مورد معامله مشکلات و مسائل حقوقی حادث شود که  حقوق قانونی خریدار را به مخاطره بیندازد به عنوان مثال تا زمانی که سند به نام خریدار تنظیم نشده است مورد معامله از طرف سایر اشخاص و طلبکاران فروشنده قابل توقیف است زیرا برابر ماده ۲۲ و ۴۷ و۴۶قانون ثبت دولت کسی را مالک می شناسد که سند در دفتر املاک به نام او ثبت شده است  بنابراین یکی از تعهدات مندرج در مبایعه نامه برای فروشنده تنظیم سند و انجام تشریفات قانونی انتقال مورد معامله به خریدار می باشد و در این مورد معمولاً پرداخت قسمتی از ثمن معامله مشروط به تنظیم سند می شود

غالباً در مبایعه نامه طرفین زمان تنظیم سند رسمی و دفتر خانه مورد نظر را تعیین می کنند و فروشنده متعهد به اماده کردن مقدمات تنظیم سند می‌شود در مقابل خریدار نیز متعهد به پرداخت تتمه ثمن میگردد مطابق ماده ۲۲۰ قانون مدنی  عقود نه تنها متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌کند بلکه متعاملین به همه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود نیز ملزم می گردند .

بخوانید...
توهین و افترا


بنابراین حتی اگر تعهدی مبنی بر تنظیم سند بر ذمه فروشنده در مبایعه نامه ذکر نشده باشد فروشنده برابر قانون مدنی مکلف به تنظیم سند و انجام الزامات عرفی فروش می باشد اما  اتفاقی که درعمل می‌افتد این است که بنا به دلایلی از جمله اختلاف در قیمت اختلاف در شرایط فروش عدم انجام تعهد از طرف یکی از طرفین یا دلایل دیگر فروشنده از تنظیم سند سرباز می زند و این تخلف قراردادی مقدمه‌ای می‌شود برای اینکه متضرر از قرارداد یعنی فروشنده به دنبال الزام قانونی فروشنده به تنظیم سند شود که در این روند خریدار دعوای الزام به تنظیم سند رسمی  را مطرح می کند

الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی ملکی می باشد که در نگاه اول دعوای پیچیده‌ای نیست لیکن در عمل دشواری های ویژه خود را دارد و از پیچیدگی های حقوقی خاصی برخوردار است

قرارداد

خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از مواردی که معمولاً مورد توجه قرار نمی گیرد و به جهت اشتباه در این مورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی منتج به نتیجه مطلوب خواهان می شود عدم توجه و عدم دقت در طرح دعوی الیه فردا قانونی است معمولاً خریدار علیه فروشنده طرح دعوی می کند حال آنکه علاوه بر فروشنده شخصی که سند به نام او هست نیز باید طرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باشد بنابراین صرف طرح دعوی علیه فروشنده در مورد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کفایت نمیکند

این دعوی هنگامی مطرح می شود که شخصی بر اساس یک موجب قانونی یا ارادی بصورتی الزام آور، متعهد به واگذاری و انتقال سند مالکیت قطعی مال غیر منقول خود به شخص دیگر شده باشد و از انجام داوطلبانه آن، برابر تعهدی که دارد خودداری کند و خریدار یا شخصی که تعهد به نفع او برقرار شده مجبور شود از طریق مراجع قانونی، متعهد را وادار به تنظیم سند رسمی نماید.

بخوانید...
اسید پاشی و مجازات آن از منظر قانون


الزامات تنظیم سند غیر منقول

  • به هنگام تنظیم و امضاء مبایعه نامه یا قرارداد،مالکیت و امکان قانونی فروشنده یا شخص متعهد به انتقال سند و نیز ممنوع المعامله نبودن آنان احراز گردیده باشد.
  • تعهد مالک یا متعهد به انتقال سند، طی قراردادی که صحیحاً و با رعایت موازین قانونی و شرعی تنظیم شده به امضاء وی رسیده و مستند شده باشد.
  • قرارداد یا مبایعه نامه یا اسناد مربوطه،به صراحت و به صورتی قطعی و غیر مشروط، تعهد به انتقال مال غیر منقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده یا متعهد، آورده باشد
  • تعهد صریح فروشنده یا متعهد، به اینکه در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی معین (مثلاً در ساعت ۱۱ تا ۱۴ تاریخ ۲۲/۷/۱۳۹۳ در دفتر اسناد رسمی شماره…. تهران) جهت امضاء سند انتقال حاضر خواهد شد در مبایعه نامه یا اسناد مربوطه قید شده باشد. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه ی موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، در مبایعه نامه یا قرارداد پیش بینی شده باشد.)
  • عدم حضور فروشنده یا متعهد به انتقال سند در زمانی که مقرر بوده حضور پیدا کند مستند سازی شود به این ترتیب که خریدار یا ذینفع در زمان مقرر با در دست داشتن مدارک و اسنادی که تهیه آنها را عهده دار بوده و نیز به همراه داشتن باقیمانده وجهی که تعهد کرده در دفتر اسناد رسمی مورد توافق حاضر گردد (بصورت نقد یا چک بانکی) و حضور و مدارک خود را به سردفتر اطلاع دهد و در پایان وقت اداری، حضور و تکمیل بودن مدارک و آماده بودن باقیمانده وجه را به تائید سر دفتر اسناد رسمی برساند و گواهی عدم حضور فروشنده یا متعهد در دفتر اسناد رسمی معینه را از سر دفتر  اخذ نماید.
  • اگر اظهار نامه ای برای تذکر حضور در دفتر اسناد رسمی بوسیله خریدار به فروشنده یا متعهد ابلاغ شده یا تامین دلیل مبنی بر عدم حضور او اخذ شده یا استشهادیه ای دال بر عدم حضور متعهد در دفتر اسناد رسمی به امضاء شهود رسیده تصویر برابر اصل آنها پیوست دادخواست شود.
  • عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.
اجاره

سایر الزامات

  • قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله در رهن با بازداشت نباشد. زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است رای نخواهد داد.
  • در صورتی که مورد معامله، ساختمان است ( اعم از مسکونی ،تجاری ،اداری ) قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری میباشد. زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به وجود پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.
  • مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.
  • دادخواست بایستی به تعداد فروشندگان بعلاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد تسلیم شود.
  • در متن دادخواست باید به تصریح، خواسته خریدار یا ذینفع مبنی بر الزام متعهد یا فروشنده به انتقال سند رسمی مورد درخواست قرار گیرد و اگر در مبایعه نامه یا قرارداد، برای تاخیر یا عدم حضور متعهد در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال، وجه التزام، پیش بینی شده باشد بهتر است همرا با درخواست الزام به تنظیم سند، محکومیت متعهد به پرداخت وجه التزام موصوف نیز مورد درخواست قرار گیرد.
  • اگر احتمال می رود که متعهد یا فروشنده مبادرت به انتقال ملک یا ساختمان مورد معامله به اشخاص دیگر کند و بدین طریق در صدد باشد که حق خریدار را تضییع نماید بایستی از دادگاه درخواست صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال ملک تا معلوم شدن نتیجه رسیدگی بعمل آید.
  • پس از قطعی شدن حکم صادره از سوی مرجع رسیدگی و در صورت تمکین ننمودن فروشنده که اکنون محکوم به انتقال سند شده است بایستی از طریق اجرای احکام دادگاه برای انتقال و امضاء سند در دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت مربوطه اقدام کرد. در این مرحله نماینده اجرای احکام به جای فروشنده یا محکوم، ذیل اسناد را امضاء خواهد نمود.
بخوانید...
نفقه اقارب و ضمانت اجرای کیفری آن


موانع دعوای تنظیم سند رسمی

اول : بازداشت بودن ملک

در صورتی که سند مورد معامله بازداشت باشد امکان طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در مورد آن ملک وجود ندارد و قبل از طرح دعوا می بایست به طور قانونی از ملک مورد نظر در صورت امکان رفع بازداشت شود.

دوم : در رهن بودن ملک

در صورتی که مورد معامله در رهن بانک یا هر شخص حقیقی و حقوقی باشد قبل از فک رهن امکان تنظیم سند وجود ندارد بنابراین خریدار می بایست قبل از طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بدوا در صورت امکان از مورد معامله فک رهن به عمل بیاورد در غیر این صورت در دادخواست خود علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی الزام به فک رهن نیز از دادگاه مطالبه شود

تنظیم سند رسمی

سوم: عدم وجود سایر مقدمات تنظیم سند

برای پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علاوه بر آنچه که گذشت می بایست مقدمات صدور سند نیز تکمیل شده باشد برای مثال تا زمانی که مورد معامله پایان کار نداشته باشد امکان اخذ صورت مجلس تفکیکی وجود ندارد و تا زمانی که صورت مجلس تفکیکی اخذ نشود امکان صدور سند وجود ندارد بنابراین در صورتی که ملکی فاقد این مقدمات باشد خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علاوه بر مطالبه الزام به تنظیم سند از دادگاه لازم است رفع تخلفات ساختمانی، اخذ پایان کار اخذ صورت مجلس تفکیکی را نیز از دادگاه به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطالبه نماید.


نتیجه گیری

الزام به تنظیم سند رسمی یکی از شایع ترین دعاوی در زمینه املاک و مستغلات می باشد. اگرچه مبایعه نامه به تنهایی ناقل مالکیت بوده و مالکیت فروشنده را منتفی و مالکیت خریدار را بر مورد معامله مستقر می نماید اما این امر تا زمانیست که تشریفات نقل و انتقال ملک یا همان تنظیم سند رسمی انجام نشده است

بخوانید...
تصرف عدوانی ، مزاحمت از حق و تفاوت آن ها

غالباً در مبایعه نامه طرفین، زمان تنظیم سند رسمی و دفتر خانه مورد نظر را تعیین می کنند و فروشنده متعهد به اماده کردن مقدمات تنظیم سند می‌شود در مقابل خریدار نیز متعهد به پرداخت باقیمانده پول میگردد الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی ملکی می باشد که در نگاه اول دعوای پیچیده‌ای نیست لیکن در عمل دشواری های ویژه خود را دارد و از پیچیدگی های حقوقی خاصی برخوردار است.

درصورتیکه نیاز به مشاوره با بهترین وکیل تهران و وکیل حقوقی مجرب دارید ، میتوانید بصورت تلفنی مشاوره (رایگان) دریافت نمایید و یا با رزرو نوبت از وکیل مورد نظر ، موردحقوقی خود را حضورا مطرح نمایید .

امور حقوقیمقالات

اجارهبهترین وکیل تهرانبهترین وکیل در تهرانمستاجر ، موجر ، روابط موجر و مستاجر ، وکیل ، بهترین وکیل تهران ، موسسه حقوقی صدراوکیل حقوقیوکیل خانوادهوکیل ملکی

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

آنلاین با ما در تماس باشید

با تکمیل فرم تماس با ما میتوانید از بهترین وکیل تهران مشاوره بگیرید. 

باتوجه به درگیری ها و مشغله هایی که روزانه برای همگان وجود دارد ، طبیعتا امکان وقت گذاشتن و مراجعه حضوری برای افراد مقدور نمی باشد، بهمین دلیل  موسسه حقوقی صدرا بمنظور رفاه حال مشتریان خود ، فرمی را طراحی نموده است که شما میتوانید با تکمیل فرم روبه رو مشکلات و دعاوی خود را ثبت کنید تا همکاران ما در اسرع وقت با شما تماس بگیرند. با این روش شما میتوانید بصورت رایگان از بهترین وکیل تهران ، وکیل حقوقی ، وکیل کیفری و وکیل خانواده مشاوره بگیرید و در صورت نیاز وقتی برای شما مقرر گردد تا جهت تشکیل پرونده بصورت حضوری مراجعه فرمایید. آدرس ما در ادامه درج شده است.

شماره تماس های دفتر :  88806941 - 88806942

شماره تلفن همراه (ساعات پاسخ گویی 9 صبح الی 18) :  09128210882 - 09129210882

تماس با ما- واتساپ تماس


ساعات کار موسسه حقوقی صدرا

جهت مراجعه  با شماره های درج شده در همین صفحه هماهنگی بفرمایید.

شنبه تا چهارشنبه9:00 to 16:30
پنجشنبه9:00 to 16:30
تماس با ما
1

بالاتر از میدان ولیعصر (عج) – جنب سینما استقلال – کوچه فرشید – ساختمان فرشید – پلاک 8 – طبقه 2- واحد 9

2

از مترو میدان ولیعصر (عج) ۱۰۰ متر

3

از ایستگاه اتوبوس بی ار تی  (BRT)  50 متر

مسیرهای منتهی به موسسه حقوقی صدرا

تماس باما