گزینه مدت زمان در مشارکت در ساخت با قراردادها دیگر تفاوت دارد زیرا در این نوع از مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت به صورت جدول زمان بندی درج میشود و پروژه ساخت به چند مرحله تبدیل میشود و برای اجرای هر مرحله فرصت زمانی خاصی مشخص میشود و در صورت عدم رعایت زمان بندی ضمانت اجرا و جرائمی در نظر گرفته شده است. پس تمامی مهلت‌ها به صورت دقیق باید در متن قرارداد مشارکت در ساخت قید شود
مهم ترین نکته در رابطه با سازنده و مشارکت کننده صلاحیت مالی و فنی او است. اگر به صلاحیت مالی او دقت نشود ممکن است در میانه راه کار را نیمه کاره بگذارد و جدای از جرائم مشکلاتی از قبیل رفت و آمد مکرر به دادگاه و گرفته شدن وقت را در پی دارد و اگر به صلاحیت فنی او دقت نشود ممکن است ساختمان و واحدهایی بی کیفیت و دارای معایب بسیار زیاد پس از مدتی طولانی نسیب شود که نه به سادگی قابل فروش است و نه برای سکونت مناسب است و از طرفی ممکن است حتی توسط ناظر ساخت زیر سوال برود.
نکته مهم دیگر اینکه حتما قبل از قرارداد مدارک سجلی و هویتی و حقوقی سازنده را چک کرد تا بعدها در صورت ایجاد دعاوی حقوقی دچار مشکل و یا خدای نکرده مواجه با هویتی جعلی سازنده نشد.
نکات مهم حقوقی در مورد نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
یکی دیگر از نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت و البته هر قرارداد و یا مبایعه نامه‌های دیگر انتخاب و تعیین داور است. باید دقت کرد که داور در زمان حل اختلافات بسیار مهم خواهد بود پس صرفا فردی میانجیگر را انتخاب نکرد، یعنی فردی را انتخاب کرد که بتواند طرف حق را بگیرد و از نارحت شدن یکی از طرفین نترسد. معمولا کسانی که دوست صمیمی دو طرف هستند مناسب این کار نیستند زیرا از ناراحت شدن هر کدام از طرفین ترس دارند پس می‌خواهند طوری رفتار کنند که هر دو طرف راضی باشند و گاهی این موضوع مشکلات فراوانی به وجود می‌آورد.
در ضمن نکته مهم تر این است که در صورت وجود شرط داوری در قرارداد مشارکت دادگاه تا مدت اتمام زمان داوری و یا استعفای داور به اختلاف طرفین رسیدگی نمی‌کند.
گاهی نیز نظر یک کارشناس فنی رسمی می‌تواند پایان بخش مشکلات باشد و نه نیازی به داوری است و نه دادگاه. البته این مورد زمانی اتفاق می‌افتد که دو طرف قرارداد مشارکت در عین صداقت با یکدیگر رفتار و افرادی درستکار در این زمینه باشند و تنها اختلاف نظر و دیدگاه فنی باعث بروز مشکل شده باشد.
مراحل قانونی مشارکت در ساخت یک تا چند سال زمان می‌برد. در این بخش به صورت مختصر، این مراحل قانونی را شمارش می‌کنیم. البته لازم به ذکر است که این مراحل قانونی مشارکت در ساخت ممکن است در شرایط مختلف متفاوت باشد اما کلیات آن به شرح زیر است:
- امضای نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
- اعطای وکالت کاری از سوی مالک به سازندۀ ساختمان
- دریافت دستور نقشه
- تهیۀ نقشۀ معماری، نقشۀ محاسبات، برق و مکانیک
- دریافت گواهی‌های مورد نیاز از شهرداری،سازمان آتش‌نشانی، نظام مهندسی، ادارۀ اوقاف (اگر زمین وقفی است)، فضای سبز و…
- پرداخت فیش عوارض از سوی سازندۀ ساختمان
- دریافت جواز ساخت زمین
- تخلیه و تحویل زمین یا ساختمان فرسوده بهسازنده در زمان اخذ کامل قرض الحسنه و بلاعوض
- تخریب و تجهیز محل کارگاه
- اسکلت
- انتقال بخشی از سند زمین به نام سازنده
- نازک کاری و پایان عملیات ساختمانی و تحویل کامل آپارتمان
- انتقال بخش دوم سند به نام سازندۀ ساختمان
- دریافت اسناد تک برگ مالکیت از سوی سازندۀ ساختمان یا آپارتمان و تحویل به مالک
- آغاز دورۀ تضمین قرارداد مشارکت ساخت ساختمان
قرار داد مشارک در ساخت به چند صورت میباشد: قرارداد جامع و حرفه ای مشارکت در ساخت در یک دسته‌بندی به انواع مشارکت عادی، مشارکت سهامی، مشارکت تهاتری، مشارکت تکمیلی و مشارکت معاوضه ای تقسیم میشود. انواع مشارکت در ساخت را به صورت مختصر توضیح می‌دهیم:
مشارکت عادی (معمولی):
در این نوع از مشارکت، معمولاً بین ۴۰ تا ۶۰ درصد قدرالسهم در قرارداد شراکت ساختمانی تعیین میشود و طرفین در این مورد توافق می‌کنند. این نوع از مشارکت در ساخت کاربرد زیادی دارد.
مشارکت سهامی (سهمی):
در این نوع از مشارکت، سازندۀ ملک، به عنوان یکی از طرف‌های نمونه قرارداد مشارکت در ساخت، بخشی از زمین یا ساختمان فرسوده را خریداری می‌کند و قرارداد مشارکت با احتساب سهم زمین خریداری شده امضاء میشود.
مشارکت تهاتری:
در این نوع از نمونه قرارداد مشارکت در ساخت کامل ملک علاوه بر پرداخت تمامی هزینه‌های اداری و تاسیساتی ساختمان، بخش از سهم یا مبلغ بلاعوض به عنوان اقلام غیر ریالی به طرف مقابل واگذار میشود.
مشارکت تکمیلی:
ممکن است پیش از تنظیم و امضای قرارداد میان صاحب زمین و سازنده، پروژه مراحلی از ساخت را سپری کرده باشد و نیمه‌کاره باشد. در این صورت، مالک، میزان کار انجام شده را محاسبه می‌کند و متقاضی ساخت بخش‌های باقی ماندۀ ساختمان، بخشی از قدرالسهم ملک را مالک میشود.
مشارکت معاوضه ای:
در این نوع از نمونه قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بخشی از سهم آورده مطابق با قدرالسهم محاسبه و پرداخت میشود و سپس نمونه قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم و امضاء میشود.
تعهدات سازنده ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت ساخت یکی از نکات مهم در ساخت و ساز است. این تعهدات با توجه به متن قرارداد تعیین میشود. اما اگر بخواهیم نکات مهم تعهدات سازنده ساختمان را به صورت خلاصه بیان کنیم محدود به موارد زیر است:
پیشبرد عملیات ساختمان سازی به چه صورت میباشد ؟
- پرداخت هزینه‌های ساخت و ساز از قبیل مخارج اداری ساخت و همچنین پرداخت اجاره بها به مالک (طرف دیگر قرارداد شراکت ساختمانی) برای مدتی که زمین در حال ساخت است و ایشان نیاز به محلی برای سکونت دارد.
- وظیفۀ تحویل ساختمان یا آپارتمان یا مجمع تجاری در زمان تعیین شده در قرارداد
- رعایت استاندارد‌های ساخت و ساز
- ارائۀ گزارش به کارفرما از فعالیت‌های انجام شده به صورت دوره‌ای
- دریافت پایان کار
- و غیره
البته در بالا نیز گفته شد که تعهدات سازنده ساختمان در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت تعیین میشود و هرقراردادی با توجه به توافق طرف‌های آن تنظیم میشود و بنابراین ممکن است تعهدات بیشتری به‌عهدۀ سازنده قرار بگیرد یا اینکه مالک موظف به انجام بخشی از این تعهدات باشد.
مدت قرارداد مشارکت در ساخت چه زمان منقضی میشود ؟
مانند هر قرارداد دیگری، نمونه نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت و ساز نیز با انقضای مدت قرارداد تمام میشود.
اما سوال مهمی که در این مورد مطرح میباشد آن است که آیا انقضای مدت زمان نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت باعث میشود که تمامی تعهدات سازنده به پایان برسد؟ اگر سازنده در انجام تعهدات خود تأخیر کند و با وجود پایان مدت قرارداد، ساخت ملک را تمام نکرده باشد، تکلیف مالک چیست؟
پاسخ آن است که انقضای مدت نمونه قرارداد مشارکت در ساخت زمین به معنای سقوط تعهدات سازنده نیست و ایشان موظف است در‌مورد تکمیل ساختمان یا آپارتمان، تعهدات قراردادی خود را انجام دهد. البته سازنده به دلیل تاخیر در ساخت و ساز، مشمول ضمانت اجرایی نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت نیز میشود.
ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است ؟
- سازنده موظف به نوسازی اپارتمان یا مجتمع تجاری یا مغازه و یا کارخانه مطابق با نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت و در زمان تعیین شده است. در صورت کوتاهی ایشان در انجام وظیفه، مالک می‌تواند سازنده را مجبور به انجام تعهد کند.
- اجبار سازنده به انجام تعهد نیازمند نمونه دادخواست عدم انجام تعهد است.
- پس از تنظیم و تقدیم نمونه دادخواست عدم انجام تعهد به دادگاه، اثبات عدم انجام تعهد به‌عهدۀ مالک دارد.
- در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت کامل ملک امکان قرار دادن شرط جبران خسارت و حق فسخ قرارداد نیز وجود دارد. به عبارت دیگر، مالک می‌تواند شرط کند که در صورت عدم انجام تعهدات توسط سازنده، حق فسخ قرارداد برای مالک ایجاد شود و مالک بتواند با ارادۀ خود و حتی بدون رضایت سازنده، قرارداد را فسخ کند.
- از طرف دیگر، مالک می‌تواند مطابق با قرارداد درخواست جبران ضرر و زیان کند. به عبارت دیگر، اگر در فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شود که در صورت تأخیر سازنده در تحویل ساختمان مطابق با برنامۀ زمانی توافق شده، برای هر روز تاخیر، مبلغ مشخصی به‌عهدۀ ایشان قرار می‌گیرد، سازنده موظف است علاوه بر پرداخت این خسارات، ساختمان را نیز تکمیل کند و به مالک تحویل دهد.
- به طور کلی ضمانت اجرایی نمونه قرارداد مشارکت مدنی در ساخت به توافق طرفین بستگی دارد و ممکن است تبعات عدم انجام تعهدات در هر مورد متفاوت باشد.
مادۀ ۲۲۱ قانون مدنی در این مورد بیان می‌کند:
«اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط به اینکه جبران خسارت تصریح شده و تعهد عرفاً به منزلۀ تصریح باشد و یا بر‌حسب قانون موجب ضمان باشد.»
پس از تنظیم نمونه دادخواست عدم انجام تعهد و اثبات آن توسط مالک، سازنده از سوی دادگاه موظف به انجام تعهدات عقب افتادۀ خود میشود.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در بالا گفته شد که فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد لازم است و طرف‌های آن فقط در صورت وجود حق فسخ، میتوانند این قرارداد را فسخ کنند. از سوی دیگر، گفتیم که شرایط فسخ قرارداد توسط طرفین مشخص میشود. بنابراین، اگر حق فسخ قرارداد برای یکی از طرفین یا هردوی آن‌ها پیش بینی شده باشد و امکان فسخ قرارداد فراهم شود و صاحب حق، از این حق استفاده کند، این قرارداد تمام میشود.
فسخ قرارداد سازنده و مالک
اگر فسخ قرارداد سازنده و مالک به دلیل تأخیر تحویل ملک توسط سازنده باشد، مالک حق دارد خسارات وارد شده به خود را بر اساس مفاد قرارداد و مادۀ ۱ قانون مسئولیت مدنی از طریق دادگاه و در قالب دادخواست فسخ قرارداد و مطالبۀ ضرر و زیان مطالبه کند.
از سوی دیگر، ممکن است در نتیجه اقدامات سازنده، خساراتی به همسایه‌ها نیز وارد شده باشد. در صورت پرداخت این خسارات توسط مالک، ایشان حق مطالبۀ مبالغ پرداختی را از سازنده خواهد داشت.
اگر قرارداد در میانۀ راه فسخ شود تکلیف چیست؟
مثلاً اگر ۴۰ درصد از قرارداد مشارکت در سرمایه گذاری ساخت جلو رفته باشد و مالک، آن را فسخ کند. در این صورت، آیا سازنده حق مطالبۀ خسارت خواهد داشت؟
پاسخ آن است که اگر در متن توافق نامه در این مورد راه حل ارائه شده باشد مطابق با آن عمل میشود. در غیر این صورت، مالک با تامین دلیل در قرارداد مشارکت در ساخت هزینه‌های انجام شده توسط سازنده را محاسبه می‌کند و سازنده متناسب با آوردۀ صرف شده تا زمان فسخ قرارداد در ساختمان سهیم میشود.
البته در این مورد نیز می‌توان به صورت دیگری توافق کرد.
دادخواست فسخ قرارداد شخصی که دارای حق فسخ قرارداد است ابتدا باید به‌وسیلۀ اظهارنامۀ رسمی، قصد خود را به طرف مقابل اطلاع دهد و سپس اقدام به تنظیم دادخواست فسخ قرارداد و طرح دعوای حقوقی با موضوع خواستۀ صدور حکم بر اعلام تایید مراتب فسخ قرارداد کند. رسیدگی به دادخواست فسخ فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده است. البته مطابق مادۀ ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی در مورد قراردادها، شخص می‌تواند این دادخواست را به دادگاهی که قرارداد در حوزۀ آن تنظیم و امضاء شده است تقدیم کند.
نتیجه گیری
بطور کلی مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت با قراردادهای دیگر متفاوت است. در این قرارداد به صورت جدول زمانی درج و پروژه ساخت به چندین مرحله تبدیل میشود و برای اجرای هر مرحله فرصت زمانی تخصیص داده میشود و در صورت عدم رعایت زمان بندی ضمانت اجرا و جرائمی در نظر گرفته می شود. برای این نوع قرارداد ضوابطی تعیین شده که در این مقاله بطور کامل به آن پرداخته ایم.
نظرات و تجربیات خود را در خصوص مشارکت در ساخت در کادر پایین با ما به اشتراک بگذارید
درصورتیکه تمایل به مشاوره با بهترین وکیل تهران و وکیل خانواده و وکیل ملکی مجرب دارید میتوانید بصورت آنلاین از وکیل مورد نظر نوبت گرفته و یا بصورت تلفنی مشاوره (رایگان ) دریافت نمایید.
سلام.شرایط صدور حکم توسط داوران چگونه است؟ایا داوران حتما باید طرفین را درجلسات مختلف دعوت کنند یا اینکه با جلسه بین خودشان میتوانند حکم کنند.ممنون