امروزه غالب معاملات ملکی مانند خرید و فروش آپارتمان یا اجاره ملک و… در بنگاه های معاملات ملکی انجام می شود. در حقیقت مشاوران و بنگاه های معاملات ملکی واسط میان خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر می باشند. امروزه بنگاه های معاملات املاک نقش به سزایی در تسهیل به انجام رسانیدن معاملات ملکی دارند. اما توجه داشته باشید که مشاورین املاک از انواع مسئولیت های مدنی و کیفری برخوردار هستند بنابراین مشاورین و بنگاه های معاملاتی املاک در اعمال نقش واسطه ای خود از محدودیت ها و انواع مسئولیت های قانونی برخوردارند که لازم است طرفین معامله نسبت به وظایف و مسئولیت کیفری مشاور املاک آگاهی و شناخت لازم داشته باشند تا در صورت نقض حقوق هر یک از طرفین معامله آنان بتوانند بر اساس مسئولیت مدنی مشاور املاک یا مسئولیت کیفری مشاور املاک علیه آنان اقامه دعوا نمایند.با توجه به اهمیت این موضوع در این نوشتار قصد داریم شما را با حدود مسئولیت کیفری و مدنی مشاورین املاک مطابق با قوانین و مقررات و رویه های موجود در مراجع قضایی آشنا نماییم.
مشاوران املاک
بنگاه های معاملاتی املاک یا مشاورین املاک واژه هایی آشنایی هستند که طبیعتا همه ی افرادی که به دنبال خرید یا فروش ملک یا اجاره ی ملکی هستند با آن مواجه می شوند. طبیعتا اشخاص برای خرید و فروش ملک برای یک بار هم که شده گذرشان به بنگاه های معاملاتی املاک افتاده است. اما دقیقا ماهیت و نحوه ی عملکرد بنگاه های معاملاتی املاک یا مشاوران املاک به چه صورت است؟ این پرسشی است که کم تر درباره آن تامل کرده ایم در حالی که شناخت عملکرد اصلی بنگاه های املاک مقدمه ای مهم در شناخت مسئولیت کیفری مشاور املاک به حساب می آید. مشاوران املاک تحت نظارت اتحادیه مشاوران املاک به فعالیت می پردازند و نحوه ی عملکرد بنگاه های معاملاتی املاک مطابق با قانون تجارت نوعی واسطه گری و دلالی محسوب می شود. بنابراین مشاوران املاک ملزم به رعایت مقررات قانونی مانند قانون راجع به دلالان مصوب ۱۳۱۷ و دستورالعمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی برای مشاوران املاک مصوب ۱۳۸۴ می باشند. مطابق با ماده ۳۳۵ قانون تجارت؛ دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه‌ی انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا می‌کند. اصولاً قرارداد دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است. بنابراین مشاوران املاک یا بنگاه های معاملاتی املاک نمونه ی بارز واسطه گری میان خریدار و فروشنده ملک برای انعقاد مبایعه نامه به حساب می آیند.
مسئولیت مدنی مشاور املاک
مطابق با ماده ۳۴۳ قانون تجارت؛ دلال، ضامن اعتبار اشخاصی که برای آن‌ها دلالی می‌کند و ضامن اجرای معاملاتی که به توسط او می‌شود نیست. بنابراین اصل بر آن است که مشاورین املاک نسبت به طرفین معامله و اعتبار آنان مسئولیتی ندارند مگر در موارد استثنایی. به طور کلی منظور از مسئولیت مدنی تعهدی است که شخص عامل فعل یا ترک فعل زیان بار را ملزم به جبران خسارت نوعا نقدی می نماید. امروزه مطابق با قانون مشاوران املاک ملزم به اخذ پروانه دلالی هستند. مطابق با ماده ۱ قانون راجع به دلالان مصوب ۱۳۱۷؛ تصدی به هر نوع دلالی منوط به داشتن پروانه است.
همچنین مطابق با ماده ۲ آیین نامه دلالان معاملات ملکی؛ کسانی که در تاریخ انتشار آگهی مشغول دلالی معاملات ملکی هستند مکلفند از تاریخ انتشار آگهی تا سه ماه درخواست خود را جهت صدور پروانه دلالی معاملات ملکی به ثبت محل تسلیم نمایند.درخواست باید در دو نسخه روی برگ هایی که مطابق نمونه یک قبلاً از طرف اداره ثبت طبع و در دسترس درخواست کنندگان قرار داده خواهد شد نوشته شود. بنابراین لزوم اخذ پروانه در واسطه گری معاملات ملکی مشخص می شود. اخذ پروانه می تواند دلیلی حداقلی در خصوص برخورداری مشاورین املاک از تخصص و مهارت لازم قلمداد شود. لذا هر گونه ضرر و زیانی که به جهت نداشتن پروانه یا مهارت و تخصص لازم مشاورین املاک به طرفین معامله وارد شود با تکیه بر قواعد مسئولیت مدنی قابل جبران است. هر چند به نظر می رسد ملاک های قانون گذار در خصوص واسطه گری معاملات ملکی و تخصص و مهارت مشاورین املاک یک ملاک حداقلی است و بهتر است مطابق با تحولات و تخصصی تر شدن امور از جمله معاملات ملکی سختگیری های بیشتری در جهت احراز مهارت و تخصص مشاورین املاک و صدور پروانه اعمال شود تا از ورود ضرر و زیان مدنی به طرفین معامله پیشگیری شود. بنابراین همانطور که گفته شد فقدان مهارت و تخصص لازم و ورود ضرر و زیان به طرفین معامله از موارد مسئولیت مدنی مشاور املاک قلمداد می شود و قابل جبران است.
مسئولیت کیفری مشاور املاک
منظور از مسئولیت کیفری مشاور املاک آن نوع مسئولیت است که با اقدام مجرمانه مشاور املاک اعم از فعل و ترک فعل مجرمانه همراه باشد و به سبب این اقدام مجرمانه مشاور املاک دارای مسئولیت کیفری است و حسب مورد به مجازات مقرر قانونی محکوم می شود.از اقدامات مجرمانه مشاورین املاک می توان به معاونت در کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر و جرم جعل اشاره کرد. اگر مشاورین املاک با اعمال متقلبانه ملکی را قبلا فروخته شده است بار دیگری به خریدار نا آگاه به فروش برساند از مصادیق جرم معاونت در کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر است و مشاور املاک به مجازات مقرر قانونی محکوم می شود. از دیگر موارد جعل قولنامه و مبایعه نامه و اجاره نامه تنظیمی در بنگاه های معاملاتی املاک است که می تواند موجبات مسئولیت کیفری مشاور املاک را فراهم آورد. همچنین مطابق با ماده ۹ قانون راجع به دلالان؛هر کس که بدون اخذ پروانه به شغل دلالی مشغول گردد و یا قبل از انقضاء ممنوعیت به دلالی اشتغال ورزد به حبس تأدیبی از شش ماه تا دو سال با به غرامت از یک هزار ریال تا پنج هزار ریال محکوم خواهد شد.
نقش وکیل دادگستری
وکیل دادگستری مجرب با شناخت جامع نسبت به موارد مسئولیت مدنی و کیفری مشاوران املاک مطابق با قوانین و مقررات و با کسب تجربه ی گرانبها و آشنایی با رویه ی دادگاه ها و مراجع قضایی می تواند شما را با مصادیق مسئولیت کیفری مشاور املاک و مسئولیت مدنی مشاور املاک آشنا سازد. یک وکیل مجرب و با تجربه می تواند راهنمای خوبی در پیگیری و رسیدگی به پرونده های مرتبط با مسئولیت کیفری و مدنی مشاوران املاک محسوب شود.
نتیجه گیری
بنگاه های معاملاتی املاک و مشاورین املاک به واسطه گری معاملات ملکی میان طرفین معامله می پردازند و این واسطه گری طبق قوانین و مقررات دارای محدوده ای از مسئولیت کیفری و مدنی است که لازم است هم مشاوران املاک و هم طرفین دعوا نسبت به آن آگاهی و توجه لازم داشته باشند.از موارد مسئولیت کیفری مشاور املاک می توان به جرم جعل و جرم معاونت در کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر اشاره کرد. موسسه حقوقی صدرا با برخورداری از کادر مجرب وکیل کیفری و حقوقی می تواند راهنمای شما در خصوص پرونده های مسئولیت کیفری مشاور املاک باشد.
بدون دیدگاه