چند نکته درباره ی اجاره نامه

یکی از رایج ترین معاملات عقد اجاره است که به دلایل مختلفی اعم از تجاری یا مسکونی انجام میشود مطابق قوانین موجر و مستاجر تعهداتی در مقابل یکدیگر دارند که هنگام تنظیم قرارداد اجاره حتما باید ذکر شود تا در آینده مشکل ساز نشود بنابراین در اولین قدم باید از مدارکی که طرف مقابل جهت بستن قرارداد اجاره ارائه می‌دهد اطمینان حاصل لازم کرد زیرا ممکن است افراد با مدارک جعلی به بستن قرارداد اقدام کنند، در اصطلاح حقوقی به موجب قانون مدنی  اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند

اهمیت قید موضوع اجاره در اجاره نامه

اجاره مطابق قانون موجر و مستاجر ممکن است با سند عادی یا رسمی باشد، سند رسمی آن است که در دفترخانه های اسناد رسمی تنظیم شوند. بنابراین دفترخانه های اسناد رسمی در تنظیم نامه رسمی آنچه را لازم است رعایت میکنند از جمله اینکه باید قید شود ملک مورد اجاره جهت استفاده تجاری به عنوان مغازه اجاره داده میشود و یا ملک مسکونی، همچنین اگر موضوع تجاری است نوع کسب و پیشه نیز باید مشخص شود و تنها درصورتی تغییر ماهیت شغلی مشکل ساز نخواهد بود که شغل جدید با شغل قبلی تفاوت چندانی نداشته باشد. به همین منظور ماده ۱۴ آیین نامه اجرایی قانون مقرر میدارد:« دفترخانه های اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کاربرد تجاری و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار میشوند تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز طرفین مکلف اند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.»

نمونه متن قرارداد اجاره در خصوص اهمیت موضوع اجاره

موضوع قرارداد اجاره عبارتست از تملیک منافع ……….. دانگ/دستگاه/یک باب …………. به آدرس ……………………………………….. دارای پلاک ثبتی شماره ……….. فرعی از ………….. اصلی …………… بخش ………….. به مساحت ………… متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال ……………. صفحه ……………. دفتر ………… بنام …………………… مشتمل بر ……. اتاق خواب با حق استفاده برق/آب/گاز به صورت اختصاصی/ اشتراکی/شوفاژ روشن/غیرروشن /کولر/پارکینگ ………….. فرعی به متراژ ……… متر مربع/انباری فرعی ……… به متراژ ………. متر مربع تلفن دایر/غیر دایر به شماره ………………… و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه که جهت استفاده به رویت مستاجر/مستاجرین رسیده و مورد قبول قرار گرفته است.
در حقوق مدنی ایران، اگر طرفین قرارداد مدت عقد اجاره را ذکر نکنند و همچنین پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نکنند و از طریق دیگری مقدار منفعت را مشخص نکنند، عقد اجاره باطل خواهد بود، اما اگر عقد اجاره‎ای منعقد کرده باشند که در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین شده باشد، مطابق ‌قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است، عقد منعقد شده صحیح می‌باشد.

اهمیت تعیین اجاره‌بها در قرارداد اجاره

از جمله مواردی که در اجاره نامه باید قید شود میزان اجاره بهایی است که مستاجر باید در زمان مشخصی که اساسا هر ماه است مبلغی را که مورد توافق موجر و مستاجر صورت گرفته است پرداخت شود، برای تعیین اجاره‌بها مواردی مانند امکانات ملک، دسترسی‌های شهری آن، وجود آسانسور در آپارتمان ، چند سال ساخت بودن بنا ، سطح فرهنگی و اجتماعی محله، منطقه و ناحیه، دسترسی به لوازم حمل و نقل عمومی مانند مترو و اتوبوس و … مؤثر هستند و هر چه این امکانات بیشتر و به نحو بهتری باشد، موجب میشود مبلغ اجاره بها نیز بیشتر شود، در نتیجه در هنگام تنظیم قرارداد اجاره باید دقت شود.

نمونه تنظیم اجاره نامه در خصوص اجاره‌بها

میزان اجاره بها جمعاً …………. ریال، از قرار ماهیانه مبلغ …………………….. ریال که در اول/آخر هر ماه به مو جب قبض رسید پرداخت می شود یا به شماره حساب/کارت ………………………. به نام ………….. نزد بانک ……………… واریز خواهد شد. (یا در صورت اخذ چک) که طی تعداد .….. فقره چک به شماره های ………………… عهده بانک ………….. به موجر تحویل داده شده است.

اهمیت تعیین مدت زمان اجاره

از دیگر مواردی که در اجاره‌نامه باید قید شود و عدم قید آن منجر بروز مشکلات بین موجر و مستاجر می‌شود؛ مدت زمانی است که مورد معامله اجاره داده میشود بعد از اتمام مدت اجاره، موجر نمی‌تواند قبل از این زمان، مستأجر را مجبور به تخلیه ملک کند و مستأجر موظف است ملک را تخلیه کند. در مواردی نیز پیش می آید که در برخی از برهه های زمانی مانند فصل سرما و بازگشایی مدارس پیدا کردن مستاجر دشوار است و موجر با تخلیه زودهنگام ملک توسط مستاجر مخالف است بنابراین باید این موضوع را در قرارداد اجاره نامه قید شود، همچنین لازم به ذکر است گفته شود با نزدیک شدن پایان مدت اجاره بهتر است مستاجر برای یافتن ملکی جدید اقدام نماید هرچند که مستأجر تا یک هفته بعد از مدت زمان تعیین شده در اجاره‌نامه، زمان دارد تا ملک را تخلیه کند. در صورتی که این مدت زمان طولانی‌تر شود، موجر می‌تواند با پیگیری قانونی حکم تخلیه ملک را علیه مستاجر بگیرد. نکته ای دیگر در این باب این است که چنانچه مستاجر مایل باشد زودتر از پایان اجاره، محل را تخلیه کند، باید یک ماه اجاره بها، بیش از مدتی که استفاده کرده به موجر پرداخت کند و مورد اجاره را تخلیه و تحویل دهد. مطابق قانون مستاجر این حق را دارا می‌باشد که اگر تصمیم به تخلیه ملک زودتر از موعد را داشته باشد میتواند اجاره‌بهای یک ماه دیگر را به موجر بپردازد اما گاهی ممکن است موجر نخواهد ملکش زودتر از مدت زمان تعیین شده تخلیه شود؛ بنابراین باید در اجاره نامه قید کند تا در آینده اختلافی پیش نیاید.

نمونه متن اجاره نامه در خصوص مدت زمان مورد اجاره

مدت اجاره …….. ماه/سال شمسی؛ از تاریخ روز/ ماه / سال الی روز / ماه / سال می‌باشد.
نکاتی که در صورت لزوم باید در قرارداد اجاره قید شود:
تخلف مستأجر از هریک از مفاد و شروط قرارداد در اجاره حق فسخ و تخلیه را برای موجر ایجاد میکند:
مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره، عین مستاجره را بدون هیچ عذر و بهانه ای تخلیه و به موجر تسلیم نماید ،چنانچه مستاجر مورد اجاره را راس تاریخ انقضاء قرارداد تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خودداری نماید موظف است روزانه مبلغ ……….. ریال به عنوان اجرت المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد و تهاتر خسارت ناشی از تخلیه (اجرت المثل) با مبلغ قرض الحسنه بلا اشکال است.

مستأجر متعهد است در زمان تخلیه مورد اجاره به همان وضعی که از هر حیث صحیح و سالم تحویل گرفته بطور صحیح و سالم تحویل موجر داده و رسید دریافت نماید . در غیر این صورت مسئول خسارات وارده می باشد

مالیات مستغلات و مالیات براجاره به عهده موجر است .

مورد اجاره به منظور استفاده مسکونی شخص مستأجر و خانواده اش که مجموعاً ………. نفر هستند به اجاره واگذار شده است. مستاجر نمی تواند از مورد اجاره بر خلاف منظور قرارداد (تجاری، اداری) استفاده کند.

پرداخت هزینه های مصرفی آب , برق , گاز شهری و تلفن اختصاصی مربوط به مورد اجاره در طی مدت قرارداد به عهده مستأجر است

هرگاه موجر در طول مدت قرارداد اجاره ملک خود را به شخصی بفروشد باید قبلاً مالک جدید را از وجود مستأجر و قرارداد اجاره منعقده مطلع و منافع مستأجر را در نظر نگهدارد به نحوی که مستأجر متصرفی بتواند تا پایان مدت قرارداد از عین مستأجره استیفای منافع نماید .

مستأجر حق واگذاری و انتقال مورد اجاره مشاعاً، مفروزاً، یا جزاً یا کلاً را به غیرندارد.
موجر و مستأجر متعهد خواهند بود که دوماه قبل از انقضاء نسبت به تخلیه یا تمدید اجاره نامه یکدیگر را مطلع سازند و در صورت عدم توافق این اجاره نامه در انقضاء مدت فسخ شده و کان لم یکن تلقی می گردد و موجر می تواند نسبت به سرویس دهی مستأجر جدید اقدام لازم را انجام دهد.

موجر ملزم است در زمان تخلیه نهایی و با تسویه حساب بدهی های زمان اجاره ،نسبت به استرداد قرض الحسنه دریافتی از مستاجر، با اخذ رسید اقدام نماید.

موجر باید مالک یا متصرف قانونی یا قراردادی مورد اجاره باشد و در صورتیکه به عنوان ولایت، وصایت،وکالت، قیومیت ،اجاره با حق انتقال و از این قبیل اختیار اجاره دادن داشته باشد. بایستی اسناد و مدارک مثبت حق انتقال را ضمیمه کند.

پرداخت هزینه ( شارژ ـ هزینه های مشترک ) به عهده مستأجر است در صورت تغییر و افزایش احتمالی آن از طرف هیأت مدیره ساختمان نیز مبلغ جدید مورد قبول و ملاک پرداخت برای مستأجر خواهد بود.

در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش از یکماه تاخیر نماید یا در صورت عدم وصول چک های اجاره تا تاریخ یک ماه پس از سر رسید، موجر میتواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذی صلاح بخواهد.

در صورتیکه موجر نسبت به پرداخت هزینه هایی که موجب انتفاع مستاجر از ملک میباشد. اقدام نکند و به مستاجر اجازه انجام تعمیرات لازم ندهد مستاجر میتواند شخصاً نسبت به انجام تعمیرات مربوطه اقدام و هزینه های مربوطه را با موجر محاسبه کند.

چنانچه قبل از انقضاء مدت اجاره مستأجر متمایل به فسخ قرارداد باشد علاوه بر انجام تعهدات قرارداد حاضر موظف به پرداخت یک ماه اجاره بها اضافی خواهد بود .

تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات از قبیل تهویه , شوفاژ , کولر , آسانسور و سیستم شبکه های آب و برق و گاز باشد به عهده موجر می باشد و تعمیر و تنظیم و کسر لوازم و انکسار شیشه و درب به عهده مستأجر می باشد .

نتیجه گیری

عقد اجاره نیز مانند سایر عقود دارای نکاتی است که موجر و مستاجر حین تنظیم اجاره نامه و تعیین اجاره بها باید دقت لازم را داشته باشند تا در آینده منجر به بروز اختلاف و مشکلاتی بین طرفین نشود، همانطور که گفته شد؛ از جمله نکات مهم حین اجاره ی ملک این است مورد ماهیت استفاده از ملک مورد اجاره مشخص شود، بنابراین مستاجر نمیتواند از ملکی تجاری به عنوان ملک مسکونی استفاده نماید و بالعکس.