همه چیز درباره ی قرارداد اجاره

همه ما به خوبی با واژه اجاره کاملا آشنا هستیم ، در واقع اجاره قراردادی است که بین صاحب ملک و مستاجر بسته می شود و در ازای آن حق اجاره ای از مستاجر گرفته می شود . اما شاید اطلاعات کاملی درخصوص حقوق مربوط به موجر و مستاجر ، سرقفلی و شرایط فسخ قرارداد نداشته باشیم . در این مقاله ضمن تعریف واژه “اجاره ” و آشنایی با حق و حقوق موجر و مستاجر، شرایط و چگونگی فسخ قرارداد را بیان نموده ایم.

اجاره چیست؟

اجاره قراردادی است که موجر یعنی صاحب ملک( زمین ، خانه یا مغازه ) ، زمین خود را به فرد دیگری که مستاجر نام دارد در ازای مبلغ معینی تحت عنوان اجاره بها برای مدت مشخصی واگذار میکند .

اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود . این اجاره می تواند نسبت به ماشین ، ملک ، اشیا و یا حیوان باشد .

در این نوع از مالکیت، اصل (عین) مال متعلق به دیگری است و مالک عین به فرد اجازه میدهد تا منافع مال به ملکیت وی درآید

حقوق موجر یا اجاره دهنده

اولین حق موجر دریافت اجاره بها در زمان مشخص شده و طبق قرار داد با مستاجر است .

 به این صورت که موجر می تواند در پایان مدت قرارداد درخواست تخلیه ی ملک خود را از مستاجر بکند ولی مکان هایی که قبل از سال 1376 اجاره داده شده است برابر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 اتمام مدت اجاره که در قرارداد ذکر شده، حق و اجازه ی فسخ قرارداد را به موجر و صاحبخانه نمی دهد .

موجر در هنگام نیاز و ضرورت برای تعمیرات ملک خود حق ورود و مراجعه به ملک خود را دارد . البته اگر خود مستاجر خسارتی را به ملک وارد کرده باشد ، خود مستاجر وظیفه ی جبران خسارت را به عهده دارد .

برای مثال اگر با نبستن شیر آب باعث ترکیدگی لوله ی آب شود باید در پایان اجاره ابتدا تعمیرات مورد نیاز را انجام دهد .

حقوق مستاجر

در اجاره ی مغازه و محل کسب ، موجر(صاحبخانه ) با گرفتن سرقفلی ، مغازه اش را اجاره می دهد و در زمان تخلیه ی مستاجر حق پس گرفتن سرقفلی از موجر را دارد و مبلغ اجاره بهای ان به نرخ روز محاسبه و به او پرداخت می شود.

در قرارداد اجاره ، نیاز است که موجر از شغل مستاجر اطلاع داشته باشد و او باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده اشتغال یابد و اگر بدون اجازه ی موجر تغییر شغل داد ، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و می تواند در خواست تخلیه ی ملک را از ایشان داشته باشد .

در خانه های امروزی که تبدیل به آپارتمان هایی با متراژ کوچکتر شده اند استفاده از پارکینگ و انباری مشترک یکی دیگر از حقوق مستاجر است مگر اینکه در قرارداد به استفاده نکردن از آن ها اشاره کرده و طرفین نسبت به اجرایی شدن آن توافق داشته باشند .

در صورتی که در قرارداد اجاره ، مبلغی به عنوان پیش پرداخت در نظر گرفته شده است در پایان مدت قرارداد موجر باید مبلغ را به مستاجر پس بدهد و یا در صورت وجود خسارت در ملک موجر می تواند از آن مبلغ برای جبران خسارت های وارد شده از طرف مستاجر به ملک خرج شود یا در صورت نیاز به تعمیرات اساسی که مستاجر در ایجاد آن نقشی نداشته ، این تعمیرات برعهده ی موجر است . همچنین تخلیه ی ملک پس از پایان مدت قید شده در قرارداد و تعمیرات جزئی و غیر لازم همچون رنگ آمیزی و … به عهده ی مستاجر است و صاحب خانه لازم نیست که حتما این تغییرات را ایجاد کند .

ولی اگر ملک نیاز به تعمیرات اساسی همچون تعمیر آسانسور ، موتور خانه و … داشته باشد ، انجام این تعمیرات بر عهده ی صاحب ملک است و بر مستاجر واجب است که از ورود صاحب ملک جلوگیری نکند .

 مستاجر در صورت اجاره ی ملک برای شغل خاصی بدون اطلاع و توافق صاحب ملک نمی تواند تغییر شغل دهد و در صورت تغییر شغل موجر می تواند حتی بدون عدم موافقت مستاجر و یکطرفه قراراداد را فسخ کند .

سرقفلی چیست؟

سرقفلی آن مبلغی است که موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستاجر دریافت میکند و در ازای آن مغازه را به او اجاره می دهد . بنابراین سرقفلی فقط در مغازه و املاک تجاری مفهوم دارد و در املاکی که کاربری آن مسکونی است بی معنی است

سرقفلی با توجه به نرخ بازار و با توافق موجر و مستاجر تعیین می شود به این صورت که هرچه که مقدار سرقفلی بالاتر باشد مقدار کرایه کمتر است .

ایجاد سرقفلی اختیاری نیست ونیاز است که طرفین بر سر بودن یا نبودن آن به یک نظر واحد برسند و اگر موجر و یا مستاجر بر نبود سرقفلی توافق کنند ، مستاجر باید فقط اجاره بهای ماهانه را به صاحب خانه پرداخت کند ؛ در این صورت در زمان پایان قرارداد مستاجر نمیتواند حق سر قفلی را از صاحب ملک تجاری بخواهد و هنگام تخلیه ی ملک تجاری در موعد مقرر قید شده در قراراداد ، مستاجر هیچ گونه هزینه ی اضافی دیگری را پرداخت نمیکند.

اگر مالک با موافقت مستاجر ملک را به همراه سرقفلی به او اجاره دهد در پایان زمان اجاره، صاحب ملک تجاری باید مبلغ سرقفلی را به نرخ روز حساب کند و به او پرداخت کند مگر اینکه در مورد مبلغ سرقفلی موجر و مستاجر با هم به توافق نرسند که در اینصورت نظر کارشناس رسمی دادگستری ملاک خواهد بود.

در قرارداد های اجاره پس از سال 1376 مستاجر می تواند ملک را به دیگری انتقال دهد ، ولی اگر در ضمن قرارداد، انتقال ( اجاره دادن مغازه ) مورد موافقت هر دو طرف قرار نگیرد در این صورت مستاجر حق انتقال مغازه به دیگری را ندارد .

در صورتی که مستاجر جدید حق اجاره دادن مغازه را داشته باشد ، می تواند مبلغی را هم به عنوان سرقفلی از مستاجر جدید بگیرد و در زمان پایان قرارداد همان میزان مبلغ را متناسب با نرخ روز به مستاجر دومی پرداخت کند . یعنی در قبال اجاره دادن مغازه از مستاجر جدید مبلغی درست به همان میزانی که به عنوان سرقفلی، خودش به مالک داده یا مبلغی کمتر یا بیشتر از آن را از مستاجر دوم بگیرد که در این صورت مستاجر دوم زمان تخلیه میتواند سرقفلی را از مالک مطالبه کند .

در قراداد های قبل از سال 1376 که مشمول قانون قبل یعنی سال 1356 است مستاجر حق انتقال ملک را ندارد و اگر مستاجر ملک را برعلیه مستاجر دوم انتقال دهد در این صورت صاحب اصلی ملک ، می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند و مستاجر وظیفه دارد که نصف سرقفلی را پرداخت کند .

نحوه ی تضمین تخلیه پس از پایان مدت قرارداد

در صورتی که مدت زمان قرارداد به پایان رسیده باشد و مستاجر عمدا ملک را تخلیه نکند ، صاحب ملک می تواند با مراجعه به دستگاه قضایی دستور تخلیه را از محضر دادگاه بگیرد .

برای تخلیه ،صاحب ملک باید مبلغ پیش پرداخت را به مستاجر پس بدهد. این در صورتی است که در زمان عقد قرارداد مستاجر چک یا سفته ای را برای ضمانت به موجر می دهد تا اگر در زمان سررسید قرارداد مستاجر ملک را تخلیه نکرد صاحب خانه بتواند با اجرا گذاشتن آن سفته و یا چک حکم تخلیه ی ملکش را بگیرد

فسخ قرارداد اجاره از سوی مستاجر

مستاجر در صورت تمایل به برهم زدن قرارداد باید یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند که قصد تخلیه ی ملک را دارد و با تسویه حساب متقابل هر دوطرف ، قرارداد به پایان میرسد و صاحب خانه با تحویل پول پیش پرداخت یا چک یا سفته ای که در ابتدا از مستاجر گرفته ملک خود را پس میگیرد . اگر خانه یا مغازه از ابتدا معیوب یا ناقص باشد و یا آنچه که موجر می گوید و آنگونه که از ملک خود تعریف می کند نباشد و مستاجر پس از آن متوجه ایرادات ملک شود در این صورت حق دارد پس از مراجعه به دستگاه قضایی و مطرح کردن شکایت خود، اجاره را به هم بزند .

فسخ قرارداد از سوی موجر

اگر مستاجر ملک اجاره را به طور ناصحیح نگهداری کند یعنی مراقب سلامت ظاهری و زیربنایی ملک نباشد به طوری که باعث خرابی و ایجاد ضرر و زیان شود در این حالت ، صاحب ملک می تواند از دادگاه منع مستاجر را بخواهد و اگر این امر به تشخیص قاضی دادگاه ممکن نبود موجر می تواند اجاره را بر هم بزند و سلامت ملک خود را تضمین کند.

اگر مستاجر ملک اجاره ای را محل انجام اعمال غیر قانونی و نامناسب با عرف و شرع کند برای مثال در ملک اجاره ای مواد مخدر درست کند و یا محل جمع آوری و اختفای سلاح و یا اشیاء قاچاق و سلاح باشد ، دراین مورد موجر میتواند با بیان دلیل و مدرک از دادگاه فسخ قرارداد را بخواهد .

نتیجه گیری:

بطورکلی قرارداد اجاره یکی از پرکاربردترین قراردادهایی است که افراد با آن سر و کار دارند.  اجاره در واقع قراردادی است که به موجب آن مستاجر در قبال ملکی که از طرف صاحب ملک به وی واگذار میشود مبلغی تحت عنوان اجاره بها پرداخت می کند. در این میان مستاجر و موجر هر کدام از حق و حقوقی برخودار می باشند  که خوب است طرفین قرارداد از حق و حقوقی برخوردار می باشد. اگر بنا به شرایطی مستاجر یا موجر تمایل به فسخ قرارداد داشته باشند می توانند با در نظر گرفتن قوانین مدنی اقدام به فسخ قرارداد کنند که پیش تر در این مقاله بطور مشروح به شرایط فسخ و برهم زدن قرارداد اجاره اشاره شده است.

درصورتیکه نیاز به مشاوره با وکیل حقوقی مجرب و بهترین وکیل تهران دارید ، میتوانید بصورت تلفنی مشاوره (رایگان) دریافت نمایید و یا با رزرو نوبت از وکیل مورد نظر، مورد حقوقی خود را حضورا مطرح نمایید .