ملک مشاع چگونه به فروش می‌رسد

مالکیت افراد بر اموال، انواع مختلفی دارد. مالکیت ممکن است افراز یا مشاع باشد. هر کدام از این انواع، آثار مخصوص به خود را دارد. قرار است بدانیم اگر با فردی در مالکیت مالی شریک باشیم، چه اثراتی به دنبال خود خواهد داشت.

مالکیت مفروز و مالکیت مشاع

اگر فردی به تنهایی مالک مالی باشد به آن مالکیت مفروز می‌گویند. اما اگر با فرد یا افراد دیگر در مال شریک باشد، مالکیت مشاع نامیده می‌شود.
به عبارت دیگر ملک مشاع  دراصطلاح حقوقی ملکی است که چند مالک داشته باشد. برای خرید و فروش ملک مشاع باید نکاتی را در نظر داشته باشید که در این مطلب به آن می‎پردازیم

نکات مربوط به فروش ملک مشاع

هیچ‎یک از مالکان به تنهایی نمی‎تواند تمام  ملک را بفروشد. بلکه  فقط به اندازه سهم خود برای فروش یا اجاره  یا هر معامله دیگری اجازه دارد . در ضمن  نسبت به  سهم شریک خود و با اجازه او مشکلی ایجاد نخواهد شد.

توصیه می‎شود از مجموع متصرفات حقوقی و بخش هایی که در دست فرد است و معامله نسبت به مال مشاع که مالکیت ان به صورت مشترک با چند نفر است بدون اجازه بقیه شرکا پرهیز شود زیرا تجاوز به سهم شرکاء محسوب شده وحتی در پاره‎ای موارد ممکن است این کار مشمول جرائمی نظیر کلاهبرداری شود.

 در ملک مشاع،  شریک می‎تواند سهم خود را بدون نیاز به اجازه شریک دیگر،  به هر شخصی که بخواهد  بفروشد یا اجاره دهد اما  نکته مهم آن است که امکان واگذاری و استفاده از این ملک بدون اجازه سایر شرکا وجود ندارد. یعنی  موقع تحویل ملک به خریدار یا مستأجر به اجازه‎ی سایر شرکا نیاز داریم.

چنانچه یکی از مالکان بدون رضایت دیگر شرکا در ملک مشاع اقامت داشته باشد، هر مالک می‎تواند با مراجعه به دادگاه نسبت به این ملک دادخواست خلع ید و تخلیه ملک را مطرح کند. یعنی در محضر دادگاه دادخواستی طراحی میکند مبنی بر اینکه ملک را از تصرف شخص جدید در بیاورد .

اگر عرصه و اعیان ملک فقط دو مالک داشته باشد و یکی از آن‎ها  ملک را بفروشد،شریک دیگر می‎تواند مبلغی را که  فروشنده پرداخت کرده  به خریدار داده و تمام ملک را مالک شود. به این عمل در اصطلاح حقوقی حق شفعه می‎گویند و به کسی که صاحب این حق است شفیع گفته می‌شود.

عرصه و اعیان یعنی چی؟

منظور از عرصه زمین است و اعیان ساختمان می باشد، این ساختمان ممکن است دارای کاربری های متفاوتی اعم از مسکونی، اداری و یا تجاری باشد. بنابر این زمانی که ملک به صورت شش دانگ خریداری می شود، مشتمل بر عرصه و اعیان بوده، اما در حالاتی خاص همچون اراضی موقوفی با مورد خریداری شده مشخص می شود که عرصه بوده یا اعیان؛ باید به این نکته توجه داشت که هر یک از آپارتمان هایی که بر روی یک زمین قرار دارد نیز اعیان می باشند.

اگر انتقال و جا به جایی ملک مشاع  از طریق عقودی مانند هبه ، صلح ، معاوضه و یا قرار دادن مهریه باشد حق شفعه در آن  ایجاد نمی‎شود.

افراز چیست ؟

افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها. برای نمونه، الف ۲ دانگ و ب ۴ دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند. حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج شود، به این عمل، افراز می‌گویند. افراز را به دو دسته تقسیم نموده‌اند: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می‌کند. افراز به تراضی، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می‌دهند.

نکاتی مهم درخصوص افراز

دعوی افراز به وسیله‌ی یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر، به عمل می‌آید. نکته‌ی مهم این که در عمل افراز، کلیه‌ی مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند.

اگر ملک  مانند زمین قابل افراز باشد اداره ثبت، سندمفروز صادر می‎کند و پس از صدور سند مفروز هر مالک، صاحب یک سند ۶ دانگ می‎شود و می‎تواند ملک خود را  معامله کند.

در صورتی‎که ملک مانند آپارتمان وخانه‎ی کلنگی، بین شرکا غیرقابل افراز و تقسیم باشد  اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر کرده و پس از قطعی شدن آن و معترض نشدن سایر مالکان، هر مالک می‎تواند با مراجعه به  دادگاه  فروش ملک مشاع را درخواست کند. دادگاه  درخواست فروش ملک را بدون برگزاری جلسه وخارج از وقت بررسی می‎کند. بر اساس قانون مدنی، هر یک از شرکای مال مشاع می‌تواند تقسیم مال خود را بخواهد. مگر در مواردی که شرکا عدم تقسیم را بین خود به نحوی شرط کرده باشند. یا قانون تقسیم را ممنوع کرده باشد.

ممکن است تنها برخی از شرکا خواهان تقسیم باشند، مانعی وجود ندارد که باقی مال تقسیم نشده باقی بماند. مال نسبت به سهم همان بعض شرکا امکان پذیر است.

نحوه تقسیم ملک مشاع

در نحوه‌ٔ تقسیم، اولویت با رضایت شرکاست. یعنی اگر تمام شرکا به تقسیم مال توافق کنند، تقسیم به نحوی که خودشان تمایل داشته باشند، انجام می‌شود. اگر توافق بین تمام شرکا نباشد مرجع قانونی به تقسیم اجبار می‌کند. البته اگر تقسیم باعث ضرر باشد، اجبار صورت نمی‌گیرد. ضرری مانع تقسیم خواهد بود که باعث نقصان فاحش قیمت مال باشد، به نحوی که نتوان از این نقصان چشم پوشی کرد.

اگر بعد از تقسیم مال مشاع مشخص شود که در سهم هر یک از شرکا عیبی وجود داشته که در زمان تقسیم به آن آگاه نبوده، این شرکا حق دارند تقسیم را به هم بزنند. اگر مالی تقسیم شود و سپس مشخص شود تقسیم به غلط صورت گرفته، تقسیم باطل خواهد بود.

مراحل فروش ملک مشاع

مرحله اول؛ در مورد ملک ، پلاک ، زمین و مستغلات مبنی بر غیرقابل افراز بودن،تصمیم یا حکم قطعی باید از مراجع  قانونی صالح  چه از طریق  اداره ثبت  و چه ازطریق دادگاه صادر شود.

مرحله دوم؛ امکان در خواست  فروش ملک مشاع، توسط هر یک از شرکاء ممکن است. یعنی هر یک از شرکا به  تنهایی می‎تواند با مراجعه به مراجع صالح  درخواست فروش ملک مشاع را بدهد.

مرحله سوم؛ مجوز فروش ملک مشاع باید از طریق دادگاه صادر شود و بدون مجوز نمی‎توان ملک مشاع را فروخت .به این معنا که  یکی از دو شریک پس از مراجعه به دادگستری و درخواست فروش ملک مشاع  غیرقابل افراز، از دادگاه مجوزر فروش ملک را بگیرد و بدون داشتن این مجوز امکان فروش ملک وجود ندارد.

مرحله چهارم؛ ملک از طریق مزایده فروخته شود. در مزایده، کارشناس ، قیمت پایه برای ملک تعیین می­‎کند و کسی برنده مزایده است که بالاترین  قیمت را پیشنهاد کرده باشد.

نکته حائز اهمیت این‎ است که غیبت شرکاء یا شخص ثالث در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نیست  و همان شخصی که درخواست فروش ملک مشاع کرده است خودش هم می‎تواند خریدار ملک مشاع باشد.

مثال حقوقی مثل حق داشتن مجری ِ آب یا عبور از ملک دیگری، حقوق ارتفاقی نامیده می‌شوند. اگر فردی در ملکی دارای حق ارتفاقی باشد و این ملک بین شرکا تقسیم شود، حق ارتفاقی این فرد همچنان پابرجاست، مگر اینکه سقوط این حق ضمن تقسیم، شرط شود.

آیا شرکا می‌توانند سهم خود را بدون اطلاع یکدیگر بفروشند؟

مانعی وجود ندارد که هر یک از شرکا سهم خود را ولو بدون اطلاع شریک دیگر، بفروشد. اما قانونگذار حق شفعه را برای حمایت از مالکیت شریک در زمان فروش مال توسط شریک دیگر، در نظر گرفته است. مالکیت مشاع نیاز به برقراری ارتباط طرفین با یکدیگر دارد، این حق شریک است که با کسی شریک باشد که با او سازگاری داشته باشد و او را بشناسد. بنابراین قانون با توجه به این حق، در حالتی از مالکیت مشاع، نهادی به نام حق شفعه را در نظر گرفته است. اگر دو نفر در مالکیت یک مال غیر منقولِ قابل تقسیم، شریک باشند و یکی از آن‌ها سهم خود را به قصد بیع، به فرد دیگری منتقل کند، این حق برای شریک دیگر وجود دارد که همان قیمت را به خریدار بدهد و سهم شریک را تملک کند. به اعمال حق شفعه در عالم حقوق، اخذ به شغعه می‌گویند.

در این حق نکات قابل توجهی وجود دارد که نباید فراموش شود. این حق تنها در صورتی برقرار است که شرکا منحصر به «دو نفر» باشد. اگر شرکا بیشتر باشند، حق شفعه وجود ندارد.

مال مورد اشتراک باید غیرمنقول باشد. غیرمنقول مالی است که بدون خرابی خود یا محل مال، قابل نقل و انتقال نباشد. خانه، زمین و مشابه آن غیرمنقول هستند.

شریک دیگر، لزوما باید مال را از طریق بیع منتقل کند، اگر به قصدی غیر از فروش مال، مثل هدیه مال را منتقل کند، حق شفعه برای شریک برقرار نخواهد شد. اگر به هر دلیلی معامله‌ٔ بین شریک و شخص ثالث، باطل و فاسد باشد، حق شفعه به وجود نخواهد آمد.

حق شفعه چیست؟

حق شفعه یک حق مالی است و مثل حقوق مالی دیگر به ارث می‌رسد. اگر دو نفر در مالی شریک باشند و یک طرف مال را بفروشد و شریک اول قبل از اعمال حق شفعه فوت کند، حق شفعه‌ٔ او به وراث منتقل می‌شود و تعدد وراث مانع از اعمال این حق نیست. چون در زمان ایجاد حق شفعه شرط انحصار شرکا به دو نفر برقرار بوده است.

نباید فراموش کنیم که اگر ملک مشاع، یک ساختمان یا باغ باشد و شریک بنا یا درخت را بدون زمین آن بفروشد، حق شفعه ایجاد نخواهد شد. به این امر اصطلاحا فروش اعیان بدون عرصه می‌گویند.

حق شفعه بدین معنی است که هر گاه اموال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر به صورت مشاع مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص سومی به قصد بیع بفروشد، در این حالت برای شریک دیگر حق شفعه به وجود می‌آید به این ترتیب که شریک می‌تواند مبلغی را که شخص سوم به شریک خود داده را به وی بدهد و سهم وحق وی را تملک کند.

وقف اموال مشاع

در خصوص وقف اموال مشاع، مانعی وجود ندارد. در عمل دیده می‌شود که یکی از شرکا سهم خود را از مالی، وقف می‌کند. در این حالت مدیریت بخش موقوفه با مدیر وقف است. مدیر وقف مالکیتی بر مال موقوفه ندارد. اساسا کسی مالک مال موقوفه نیست. مال موقوفه به محض وقف واجد شخصیت حقوقی مستقل می‌شود. بنابراین اگر شریک دیگر سهم خود را بفروشد، افرادی که مال به نفع آنها وقف شده یا مدیر وقف، حق شفعه نخواهند داشت.

منافع متصل و منفصل چیست؟

منافع به دو دسته‌ٔ متصل و منفصل تقسیم می‌شوند. منافع متصل مثل رشد درختان در طول زمان، از مال قابل جداسازی نیست. منافع متصل در هر حال به شفیع تعلق دارد. منافع منفصل از مال قابل جدا کردن است. چون مالکیت خریدار نسبت به آنچه خریده، صحیح بوده، اگر مال در فاصله‌ٔ خرید و اخذ به شفعه منافعی داشته باشد، این منافع به خریدار تعلق دارد. اما پس از اخذ به شفعه منافع به شفیع تعلق خواهد گرفت.

نتیجه گیری

اگر بعد از معامله‌ای که منجر به ایجاد حق شفعه شده، معاملات دیگری انجام شود، صاحب حق شفعه نسبت به هر یک از معاملات که حق شفعه را اعمال کند، معاملات بعد از آن باطل خواهد بود.

اعمال حق شفعه فوری است و تشخیص فوریت آن با عرف است. یعنی حق شفعه از زمان آگاهی شفیع از وجود این حق ظرف مدتی که از دید عرف نشان دهنده‌ٔ فوریت باشد، باید اعمال شود. تأخیر در اعمال حق باعث سقوط آن است.

حق شفعه یا به سبب قانون یا به خواست صاحب حق، زایل می‌شود. وقتی فردی بخواهد حق شفعه را از خود ساقط کند، هر عمل یا حرفی که دلالت به انصراف از این حق داشته باشد، برای اثبات این امر کافیست. لزومی ندارد که فرد مشخصا به لفظ بگوید که این حق را از خود ساقط کرده است.
 
حق شفعه معمولا بین افراد شناخته شده نیست. فراموش نکنیم که با آگاهی از چنین حقی، شاید بسیاری از دعاوی موجود بین دو طرف که علاقه‌ای به شراکت در مال با یکدیگر ندارند، به وجود نیاید. شریک قدیمی اولویتی نسبت به شخص ثالث دارد که با آگاهی از آن می‌تواند شرایط مناسب‌تری را برای مالکیت خود فراهم کند.

درصورتیکه تمایل به مشاوره با بهترین وکیل تهران و وکیل خانواده و وکیل ملکی مجرب دارید میتوانید بصورت آنلاین از وکیل مورد نظر نوبت گرفته و یا بصورت تلفنی مشاوره
(رایگان ) دریافت نمایید.