هنگامی که اشخاص دست به انعقاد معاملات مختلف مانند معاملات ملکی، رهن و اجاره می زنند ممکن است هر لحظه و تحت شرایط قانونی هر یک از طرفین قرارداد از انعقاد معامله و قرارداد پشیمان شوند و تصمیم به فسخ یا بر هم زدن آن معامله بگیرند البته پشیمانی افراد نمی تواند عاملی برای فسخ معامله باشد اما در هر حال و از آن جا که لازم است اشخاص با اطمینان خاطر معاملات خود را به سر انجام برسانند و یکی از شروط لازم در انعقاد قرارداد و معاملات رضایت خاطر هر یک از طرفین قرارداد است فسخ قرارداد در قانون و تحت شرایطی برای طرفین یک قرارداد پیش بینی شده است اما از طرف دیگر بی حد و حصر بودن حق فسخ می تواند به ضرر طرف دیگر معامله تمام شود از این جهت اشخاص مدام در نگرانی ناشی از یک معامله ی متزلزل که هر لحظه ممکن است توسط هر یک از طرفین بر هم بخورد می مانند لذا قانون گذار موارد فسخ قرارداد را محدود دانسته است لذا در این مقاله به بررسی مفهوم فسخ عقود و معاملات و موارد قانونی آن می پردازیم.
فسخ قرارداد به چه معنا است؟
مطابق با قانون مدنی فسخ یکی از موارد انحلال عقود و قرارداد ها محسوب می شود و در اصطلاح حقوقی می توان گفت که منظور از فسخ قرارداد آن است که عقد یا قراردادی به واسطه ی اراده ی یکی از طرفین منحل شود. پس می توان گفت که فسخ قرارداد همان انحلال ارادی قرارداد است. اما برای توضیح بیشتر فسخ قرارداد لازم است در ابتدا عقود لازم و جایز را بررسی کنیم.
عقد لازم و عقد جایز
منظور از عقد یا قرارداد عمل حقوقی است که به واسطه ی اراده ی حداقل دو شخص تشکیل می شود مانند بیع و اجاره و… قرارداد ها در یک تقسیم بندی به دو دسته ی عقد لازم و عقد جایز تقسیم می شوند:
● عقد لازم
عقدی است که از جانب طرفین معامله قابل فسخ و بر هم زدن نیست مگر آن که طرفین معامله با توافق یکدیگر قرارداد را بر هم بزنند یا به موجب موارد فسخ در قانون قرارداد را فسخ نمایند.
● عقد جایز
عقدی است که از جانب طرفین معامله بدون نیاز به دلیل خاصی قابل فسخ است. بنابراین برای فسخ عقد جایز نیازی به موارد فسخ قانونی نیست. بنابراین منظور از فسخ قرارداد در این مقاله فسخ با مبنای قانونی است و بنابراین بحث بر سر فسخ عقود لازم می باشد.
فسخ قرارداد به چه صورت است؟
مطابق با قانون فسخ قرارداد به دو صورت کلی انجام می شود:
● توافق طرفین قرارداد
ممکن است در قراردادی درج کنیم که یکی از طرفین معامله یا هر دو طرف یا شخص ثالثی بتواند در مدت معینی عقد را فسخ کند. برای مثال در قرارداد خرید خانه ای شرط شود که هر یک از طرفین قرارداد یا یکی از آنان یا حتی شخص ثالثی در مدت یک ماه امکان فسخ قرارداد را داشته باشند. اصطلاحا در قانون به چنین حق فسخی “خیار شرط” گفته می شود.
● حکم مستقیم قانون ( خیارات قانونی)
در مواردی قانون گذار به جهت جلوگیری از ورود ضرر به طرفین معامله در قانون حق فسخ قرارداد را تحت شرایطی پیش بینی کرده است. برای مثال فرض کنید شخصی با وجود آنکه از معیوب بودن خودرو خود با خبر بوده است آن خودرو را با اعمال متقلبانه به طرف دیگر قرارداد و بدون اینکه او از این عیب آگاهی داشته باشد می فروشد در این صورت قانون برای جلوگیری از ورود ضرر به خریدار برای او حق فسخ قرارداد را پیش بینی کرده است.
شرایط لازم برای فسخ قرارداد
از آن جا که فسخ قرارداد علی الاصول دارای بار مالی است و ممکن است موجب ضرر و زیان اشخاص شود بنابراین برای فسخ قرارداد لازم است:
● شخص با اراده و قصد کامل اقدام به فسخ قرارداد نماید
● شخص با رضایت خاطر اعمال حق فسخ کند بنابراین اگر او تحت شرایط اکراه و بدون آنکه که میل درونی داشته باشد به فسخ معامله اقدام کند این فسخ اثر قانونی ندارد.
● همچنین شخصی که اقدام به فسخ قرارداد می کند لازم است از اهلیت قانونی برخوردار باشد.
فسخ در قرارداد های خرید و فروش ملک شاید شما نیز هنگامی که اقدام به خرید و فروش ملکی می کنید و در هنگام تنظیم مبایعه نامه در بنگاه معاملات ملکی عبارت ” اسقاط کافه خیارات ” را دیده باشید یا شنیده باشید و چندان توجهی به آن نکرده باشید اما همواره برای شما سوال شده باشد که منظور از این بند در مبایعه نامه ها چه می باشد؟ منظور از این عبارت در حقیقت همان حق فسخ قانونی است که در این مقاله در خصوص آن گفته شد و در واقع شما با اسقاط کافه خیارات، خود را از حق فسخ قانونی محروم می کنید لذا هنگام تنظیم قرارداد مبایعه نامه کمک گرفتن از یک وکیل و مشاور امور حقوقی به جهت آگاهی او از قانون و بند های مبایعه نامه ضروری به نظر می رسد.
منظور از خیار در قرارداد های خرید و فروش ملک چیست؟
همان طور که گفته شد خیار در حقیقت همان حق فسخ پیش بینی شده در قانون است. خیار به معنای اختیاری است که برای یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف تحت موارد استثنایی پیش بینی شده است.
انواع فسخ قرارداد
مطابق با قانون قرارداد های لازم به سبب خیار های زیر قابل فسخ و بر هم زدن می باشند طبق
ماده ی ٣٩۶ قانون مدنی خیارات از قرار ذیل اند:
١ – خیار مجلس.
٢ – خیار حیوان.
٣ – خیار شرط.
۴ – خیار تأخیر ثمن.
۵ – خیار رویت و تخلف وصف.
۶ – خیار غبن.
٧ – خیار عیب.
٨ – خیار تدلیس.
٩ – خیار تبعض صفقه.
١٠ – خیار تخلف شرط.
خیار مجلس برای فسخ قرارداد چیست؟
طبق ماده ی ٣٩٧ قانون مدنی هر یک از متبایعین بعد از عقد، فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند. برای مثال در قرارداد بیع یک خانه طبق خیار مجلس، طرفین معامله تا زمانی که در مجلس انعقاد معامله حاضر هستند می توانند معامله را با استناد به خیار مجلس بر هم بزنند.
خیار حیوان چیست؟
خیار حیوان در حالتی ایجاد می شود که شخصی خواهان خرید حیوانی باشد و طرف دیگر آن حیوان را در مقابل مبلغی می خواهد به فروش برساند در این حالت طبق ماده ی ٣٩٨ قانون مدنی اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد.
خیار شرط چیست؟
مطابق با ماده ٣٩٩ در قرارداد خرید و فروش ممکن است شرط شود که در مدت معین برای فروشنده یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله یا بر هم زدن آن باشد به این شرط، خیار شرط یا شرط خیار گفته می شود.
برای مثال فرض کنید شما یک قطعه زمینی را از فروشنده خریداری کرده اید در این حالت و به موجب خیار شرط فروشنده می تواند در این قرارداد شرط کند که تا یک ماه از تاریخ این قرارداد
حق بر هم زدن و فسخ قرارداد را داشته باشد یا اینکه شرط کند که برادر او به عنوان یک شخص ثالث بتواند ظرف مدت دو ماه این قرارداد را برهم بزند.
بنابراین مطابق با خیار شرط، شما امکان فسخ معامله را با توافق دو طرف قرارداد پیدا می کنید.
خیار تاخیر ثمن چیست؟
خیار تاخیر ثمن یکی از اختیارات فسخ معامله است که در ماده ی ۴٠٢ قانون مدنی به آن اشاره شده است مطابق با این ماده هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تأدیهی ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله میشود. بنابراین خیار تاخیر ثمن اختیار فسخ معامله از جانب فروشنده است در زمانی که خریدار در پرداخت قیمت تعیین شده در معامله تاخیر کند.
شرایط لازم برای تحقق خیار تاخیر ثمن چیست؟
برای آن که خیار تاخیر ثمن محقق شود لازم است شرایط زیر وجود داشته باشد.
● مورد معامله عین معین باشد: طبق قانون مورد معامله برای تحقق خیار تاخیر ثمن باید عین معین باشد منظور از عین معین آن است که برای مثال مال مورد معامله از جمله مواردی نباشد که اشباه و نظایر آن فراوان است مانند خودروی صفر اما خودروی کار کرده متفاوت است بنابراین مورد معامله در خصوص اموالی مانند خودروی کار کرده و … باشد تا امکان تحقق خیار تاخیر ثمن باشد.
● قرارداد خرید و فروش به صورت حال باشد: منظور از حال بودن قرارداد آن است که قرارداد فاقد مدت باشد بنابراین اگر در قرارداد توافق شده باشد که خریدار یک ماه پس از انعقاد قرارداد ثمن قراردادی را پرداخت کند به جهت آن که قرارداد مدت دار شده است خیار تاخیر ثمن برای فروشنده ایجاد نمی شود.
● سه روز از تاریخ انعقاد قرارداد گذشته باشد: مطابق با قانون برای تحقق خیار تاخیر ثمن باید سه روز از تاریخ انعقاد قرارداد خرید و فروش گذشته باشد و خریدار ثمن معامله را به فروشنده پرداخت نکرده باشد.
خیار رویت و تخلف از وصف چیست؟
گاهی اوقات پیش می آید که شخص مورد معامله را ندیده است و با توجه به توصیفاتی که از آن مال مورد معامله شنیده است اقدام به انعقاد معامله می کند. مثلا فرض کنید شما خودرویی را با توجه به اوصافی که از آن مطلع شده اید خریداری می کنید در این حالت اگر پس از تحویل خودرو دریابید که آن خودرو اوصاف مورد نظر را دارا نبوده است با توجه به خیار رویت امکان فسخ و بر هم زدن قرارداد وجود دارد.
خیار غبن چیست؟
شاید شما نیز در هنگام تنظیم مبایعه نامه اصطلاح خیار غبن را دیده باشید. غبن در لغت به معنای ضرر رساندن به دیگری است. در حقیقت زمانی که قرارداد خرید و فروش منعقد می شود میان مال مورد معامله و ثمن قراردادی آن باید یک تعادل اقتصادی بر قرار باشد. و بنابراین اگر شخصی خودرویی را به قیمتی گزاف خریداری کند یا فروشنده خودرو را به قیمتی بسیار نا چیز به فروش برساند از انجام این معامله مغبون شده است و برای او اختیار فسخ و بر هم زدن معامله ایجاد می شود.
خیار عیب چیست؟
گاهی ممکن است شما مالی را خریداری نمایید که پس از خرید آن متوجه شوید که آن مال سالم نیست و به عبارت دیگر معیوب است. در این حالت برای مشتری خیار عیب به وجود می آید و او می تواند معامله را به دلیل عیب در کالا بر هم بزند. با تحقق خیار عیب خریدار دو اختیار پیدا می کند:
● مال معیوب را به همان حالت که هست بپذیرد و ارش ( تفاوت قیمت مال سالم و معیوب) را
بگیرد.
● معامله را فسخ نماید.
خیار تدلیس چیست؟
منظور از خیار تدلیس آن است که طرف معامله با توسل به عملیاتی موجب فریب طرف دیگر معامله بشود. در حقیقت طرف معامله با اعمال متقلبانه و نیرنگ سعی در فریب طرف دیگر دارد به گونه ای که اگر او از این نیرنگ مطلع بود حاضر به انعقاد معامله نمی گردید.
خیار تبعض صفقه چیست؟
تبعض به معنای جزء جزء شدن است و منظور از صفقه نیز معامله است. طبق خیار تبعض صفقه اگر مالی به شخصی فروخته شود در حالی که معامله ی بخشی از آن مال باطل بوده است خریدار می تواند بخش صحیح آن معامله را نیز فسخ کند.
خیار تخلف از شرط چیست؟
گاهی اوقات مطابق با قرارداد شروط و تعهداتی بر هر یک از طرفین بار می شود برای مثال فرض کنید فروشنده ضمن قرارداد بیع به خریدار وکالت در انجام امور اداری و انتقال سند را بدهد در حالی که خریدار به دلایل قانونی شرایط لازم برای پذیرش وکالت را ندارد در این حالت فروشنده می تواند قرارداد بیع را فسخ کند.
برای طرح دعوای فسخ قرارداد چه اقداماتی لازم است؟
به طور کلی برای طرح دعوای فسخ قرارداد ابتدا شخصی که دارای اختیار فسخ قرارداد است باید اراده ی خود را مبنی بر فسخ قرارداد به وسیله ی اظهارنامه به خوانده اطلاع بدهد و سپس دعوای حقوقی صدور حکم بر اعلام تایید مراتب فسخ قرارداد طرح نماید. دعوای فسخ مطابق با حقی که متعلق فسخ است می تواند یک دعوای مالی یا غیر مالی باشد اما در صورت غیر مالی بودن آن نیازی به تقویم نمی باشد و هزینه ی دادرسی تابع قواعد دعاوی غیر مالی می باشد.
نتیجه گیری
فسخ قرارداد یکی از موارد انحلال قرارداد ها محسوب می شود که مطابق با قانون؛ فسخ قرارداد می تواند با توافق طرفین در مدت معین در قرارداد حاصل شود یا با تحقق موارد قانونی ایجاد حق فسخ که تحت عنوان خیارات قانونی مانند خیار تاخیر ثمن و خیار تخلف از شرط و… مطرح می شود.
معمولا عدم آگاهی از موارد قانونی فسخ قرارداد در هنگام تنظیم مبایعه نامه می تواند به ضرر طرفین یک معامله بیانجامد بنابراین شناخت کافی از موارد فسخ قرارداد و شرایط لازم برای تحقق هر یک از خیارات قانونی نیازمند مشورت با یک وکیل یا مشاور حقوقی در حوزه ی قرارداد ها می باشد. همچنین در بسیاری از موارد به جهت آن که اعمال اختیار فسخ قانونی در زمان کوتاهی امکان پذیر است بنابراین مشورت با یک متخصص امور تنظیم قرارداد ها ضروری می باشد.
بدون دیدگاه