سرقفلی و حق کسب یا پیشه یکی از مسائل و دعاوی مهمی است که در ارتباط با عقد اجاره مطرح می شود و عموما به دلیل جزییات و پیچیدگی هایی که این دو نهاد علی رغم تفاوت های مهمشان برخوردار هستند اشتباه می شوند. عقد اجاره که بر اساس ماده ی ۴۶۶ قانون مدنی عقدی است که به موجب آن ،تملیک منافع یک مال به عوض معلوم صورت می گیرد و در واقع مستاجر در مدت معینی مالک منافع یک مغازه می شود و موجر در مقابل از مستاجر مال الاجاره دریافت می کند. همانطور که گفته شد قواعد سرقفلی و حق کسب یا پیشه نیز بر عقد اجاره به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ بار می شود. لذا به جهت اهمیت بحث سرقفلی و حق کسب یا پیشه و روشن شدن مفهوم آن، در این مقاله به بررسی حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه و تفاوت های قانونی میان این دو نهاد و سایر قوانین و مقرراتی که بر این دو نهاد قانونی بار می شودو همچنین نحوه ی انتقال حق سرقفلی و نقش وکیل سرقفلی می پردازیم.
حق سرقفلی
اصطلاح سرقفلی در ابتدا به فقه باز می گردد در خصوص این که حق سرقفلی چیست و چه ارتباطی با عقد اجاره پیدا می کند باید گفت سرقفلی در حقیقت مبلغی است در محل های تجاری، مستاجر برای این که برای مثال در مغازه ای مستقر شود به موجر پرداخت می کند.در واقع موجر این مبلغ را از مستاجر برای واگذاری منفعت آن محل تجاری دریافت می کند که در قانون به این حق، حق سرقفلی می گویند .در این زمینه می توانید با وکیل سرقفلی مشورت کنید.
پس با این تعریف باید دقت داشت که سرقفلی متفاوت از اجاره بهایی است که مستاجر به موجر میپردازد و موجر می تواند علاوه بر اجاره بها، از مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کند.می توان به طور کلی گفت که سرقفلی مبلغی است که در بدو اجاره به مالک به سبب موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار برده شده در محل اجاره پرداخت می شود.مشورت با وکیل سرقفلی می تواند شما را در اتخاذ تصمیم صحیح یاری کند.
حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه یا تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بوده است که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به طور کلی حذف شده است و حق سرقفلی جایگزین آن شده است. حق کسب و پیشه از شهرت و رونقی که در ملک به واسطه ی اقدام مستاجر به وجود آمده
است.بنابراین این حق بستگی به عمل مستاجر دارد و برای مثال پس از این که مستاجر در محل تجاری کار و فعالیت کرد و نزد مشتریانش اعتباری به دست آورد حقی برای او ایجاد می شود که به این حق ، حق کسب و پیشه یا تجارت می گویند.
دریافت سر قفلی توسط مستاجر
در بالا گفته شد که سرقفلی مبلغی است که در محل های تجاری مستاجر به موجر پرداخت می کند. اما در مواردی ممکن است مستاجر از مستاجر بعدی حق سرقفلی را مطالبه کند. این مورد حالتی است که مالک در ابتدا از مستاجر سرقفلی دریافت نمی کند و به مستاجر این حق را می دهد که اگر خودش نخواهد به فعالیت تجاری ادامه دهد ملک را بتواند به دیگری انتقال بدهد پس در این حالت مستاجر می تواند از مستاجر جدید سرقفلی بگیرد. بنابراین به طور کلی می توان گفت که مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ در موارد زیر مستاجر می تواند سر قفلی دریافت کند:
طبق تبصره ی ۲ ماده ی ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، اگر موجر در قرارداد اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند در زمان تخلیه، مستاجر مستحق دریافت سرقفلی به نرخ روز است.طبق ماده ی ۹ این قانون اگر مستاجر در مدت اجاره حقی از حقوق خود را به مالک یا مستاجر جدید واگذار کند می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از آنان مطالبه کند.طبق ماده ی ۸ این قانون گاهی مستاجر در قبال اسقاط حق عدم تخلیه یا عدم افزایش اجاره بها از موجر یا مستاجر جدید مبلغی تحت عنوان سر قفلی دریافت می کند.تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت علی رغم این که سرقفلی و حق کسب و پیشه هر دو یک حق مالی هستند و به تبع مالی بودن آن ها، قابل انتقال به غیر هستند اما دارای تفاوت های مهمی هستند این تفاوت ها عبارت است از:
۱.ایجاد حق کسب و پیشه نیاز به درج در قرارداد ندارد و به تدریج که مستاجر در ملک فعالیت می کند و آن جا را رونق می دهد حق کسب و پیشه برای او ایجاد می شود اما سرقفلی ناشی از توافق طرفین در قرارداد است.
میزان حق سرقفلی به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره بستگی دارد ولی مبلغ و میزان حق کسب و پیشه به حسن شهرت مستاجر و مدت تصرف و ایجاد رونق در محل بستگی دارد .امکان اعراض و اسقاط حق سرقفلی وجود دارد اما حق کسب و پیشه قابل اسقاط نیست.نقل و انتقال حق سر قفلی هم به صورت سند عادی و هم به صورت سند رسمی امکان پذیر است اما نقل و انتقال حق کسب و پیشه فقط با تنظیم سند رسمی امکان پذیر است.حق کسب و پیشه با تخلف مستاجر از بین می رود برای مثال اگر مستاجر اجاره بها را نپردازد حق کسب و پیشه از بین می رود و اگر عین مستاجره را به طور غیر مجاز به دیگری منتقل کند حق کسب و پیشه نصف می شود اما حق سر قفلی با این موارد از بین نمی رود .نحوه تخلیه عین مستاجره در صورت پرداخت سر قفلی
اگر مستاجر در بدو عقد اجاره در ملک تجاری مبلغی تحت عنوان سر قفلی به موجر پرداخته باشد، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه ی سر قفلی مطابق با قیمت عادله روز را دارد یعنی کارشناس رسمی دادگستری قیمت ملک مزبور را ارزیابی و تعیین می کند.باید دقت داشت که رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه یا صدور حکم تخلیه در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است و از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج است .در این خصوص می توانید با وکیل سرقفلی مشورت کنید.
عدم پرداخت سر قفلی
شیوه ی تخلیه ی عین مستاجره در این حالت همانند تخلیه ی املاک مسکونی می باشد به این صورت که اگر اجاره نامه به صورت سند رسمی تنظیم شده باشد موجر از طریق دوایر اجرای ثبت می تواند مستاجر را ملزم کند که ظرف یک هفته از تقاضای موجر، ملک را تخلیه کند و اگر اجاره نامه عادی باشد این امر از طریق شورای حل اختلاف صورت می گیرد.در این زمینه مشورت با وکیل سرقفلی بسیار راهگشا خواهد بود.
عدم پرداخت حق کسب و پیشه
در موارد زیر موجر می تواند بدون پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت تخلیه عین مستاجره را از دادگاه بخواهد:
در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد برای مثال مستاجر بدون اجازه ی موجر محل کسب را خراب کند و از نو بسازد.در صورتی که مستاجر بدون اجازه ی موجر شغل خود را تغییر دهد مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشددر صورتی که مستاجر اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نکرده باشد و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم کننده سند اجاره خانه یا ابلاغ اظهار نامه ظرف ۱۰ روز اقساط عقب افتاده را نپردازد.موارد پرداخت حق کسب و پیشه در حین تخلیه اجاره در موارد زیر پس از انقضای مدت اجاره موجر می تواند درخواست تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت را با پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت نماید:
تخلیه عین مستاجره به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ی نوسازی یا مجوز لازم از شهرداری ارایه شود.نیاز شخصی موجر به عین مستاجره برای کسب و پیشه یا تجارت خودشدر صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکونت باشد و مالک برای سکونت خود یا پدر یا مادر یا همسر یا اولاد خود درخواست تخلیه نماید.موارد پرداخت نصف حق کسب و پیشه در حین تخلیه اجاره در صورتی که مستاجری که حق انتقال به غیر ندارد بدون اجازه دادگاه یا اجازه موجر منافع عین مستاجره را به شخص دیگری منتقل کند موجر با پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر یا متصرف حق درخواست تخلیه عین مستاجره را دارد. در این زمینه می توانید با وکیل سرقفلی مشورت کنید.
وکیل سرقفلی
وکیل سرقفلی در درجه نخست یک وکیل متخصص حقوقی و ملکی است. وکیل سرقفلی با سال ها تجربه ی گرانبها در زمینه هدایت پرونده های سرقفلی و انتقال سرقفلی می تواند راهنمای شما در اتخاذ تصمیم صحیح و قانونی باشد. وکیل سرقفلی از تسلط کامل به رویه ی دادگاه ها و محاکم در رسیدگی به دعوای سرقفلی برخوردار است و نقش موثری در تسریع فرایند دادرسی خواهد داشت.
به طور کلی انتقال حق سر قفلی به سه صورت کلی زیر انجام می شود:
انتقال اختیاری حق سر قفلی: در این حالت شخص با اختیار خود حق سر قفلی خود را یا به موجب سند رسمی و یا به موجب سند عادی به مستاجر جدید منتقل می کند.
انتقال قهری حق سر قفلی:در این حالت با فوت مالک حق سر قفلی این حق به وراث او منتقل می شود.
انتقال قضایی حق سر قفلی: در این حالت حق سر قفلی با حکم مقام قضایی منتقل خواهد شد.
انتقال حق کسب و پیشه
طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هر گاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در اینصورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد( صادر و رونوشت آن را بع دفترخانه مربوط ارسال مینماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره ، قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجرا با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.مشورت با وکیل سرقفلی می تواند در اتخاذ یک تصمیم درست و قانونی موثر باشد.
نتیجه گیری وکیل سرقفلی
امروزه بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت به عنوان یکی از موضوعات حقوقی مطرح می شود که در عمل هم پیچیدگی های فراوانی دارد و هم موضوع اختلاف و بحث های فراوانی می باشد. حق کسب و پیشه و سر قفلی علی رغم شباهت هایی که دارا هستند تفاوت های مهمی نیز دارند در این مقاله تلاش شد تا با زبان ساده این دو حق مالی (سرقفلی و حق کسب و پیشه) بررسی قرار گیرد. برای آگاهی از شرایط قانونی انتقال سرقفلی می توانید با وکیل سرقفلی موسسه حقوقی صدرا در تماس باشید.
